Nog maar eens over de winkelleegstand

UNIZO heeft begin 2025 nog maar eens de alarmklok geluid over de winkelleegstand, met de verse cijfers van de statistische bron Locatus in de hand. De winkelleegstand gaat de verkeerde kant op: in plaats van te verminderen, verergert de situatie in Vlaanderen. De cijfers zijn weergegeven in ‘provincies in cijfers’. Hieruit is te onthouden dat Sint-Truiden zich handhaaft op een relatief hoog niveau van leegstand, terwijl de meeste vergelijkbare steden het in 2024 nog slechter deden. De meesten lieten in 2024 een hogere leegstand optekenen dan in 2023. 

Het percentage van leegstaande handelspanden bedroeg in Sint-Truiden in 2024 11,3%. Het ging om 114 leegstaande handelspanden. Dat Sint-Truiden hiermee nog relatief gunstig scoorde in vergelijking met vergelijkbare steden, mag niet verhelen dat het ook in Sint-Truiden al zovele jaren verkeerd gaat. Op den duur zou men gaan denken dat dit normaal is. Rondwandelen in de stad geeft de indruk dat de winkelleegstand in de laatste maanden terug toegenomen is.      

Roep om maatregelen

Het gaat bij winkelleegstand niet alleen over de boterham van de winkelier, maar het belangt ook de gewone Truienaar aan die de verloedering in zijn stad met lede ogen aanschouwt. Het stadsbestuur mag de aandacht niet laten verslappen en moet nu na maanden van voorbereiding dringend met maatregelen komen.

Op deze website werden reeds meermaals maatregelen tegen leegstand genoemd. Het gaat over verschillende categorieën:

1. Geen nieuwe handelsruimte buiten de stad toelaten
2. Optische en tijdelijke maatregelen (pop ups, stickers op lege vitrines, etc.)
3. Samenvoegen van naastliggende vooral kleine panden
4. Leegstandstaks
5. Inkrimping van het kernwinkelgebied
6. Omvormingspremie: handelspanden > wonen
7. Beleving
8. Mobiliteit

Bij aanmoedigen  van nieuwe handelaars werden vraagtekens geplaatst. In vorige jaren werd hier zwaar op ingezet, ook in Sint-Truiden. De tendens is dat er niet terug méér winkels zullen zijn in de toekomst. Dus lijkt dit eerder een achterhoede- gevecht. Hier geld insteken zou verloren geld betekenen.

Geen nieuwe handelsruimte buiten de stad toelaten

UNIZO heeft in 2025 een brochure over hun visie op detailhandel uitgegeven. Vele van de in deze website bepleitte maatregelen komen hierin naar voor. Geesten rijpen verder. Zo wordt een winkelshift voorgesteld naar analogie van de bouwshift. Hierbij wordt sterk gepleit om géén bijkomende handelszaken meer toe te laten buiten de stadskern. Hetzelfde moet gelden voor diensten aan de consument.              

Leegstandstaks

Een leegstandtaks kan helpen om de huurprijzen van handelspanden naar omlaag te brengen. Een neven- doelstelling zou ook zijn dat het gekrompen aantal handelspanden zich meer zou concentreren in het kernwinkelgebied. Dus minder handelszaken in andere straten en buiten de stad.                                                                                                                                                                          Het stadsbestuur heeft aangekondigd dat eigenaars van panden die meewerken aan de doelstellingen van het stadsbestuur vrijstelling zullen kunnen krijgen. Een uitgekiend reglement is nodig om dit in goede banen te leiden. Het mag niet gaan om vrij gemakkelijke tegemoetkomingen. Alleen wezenlijke inspanningen zouden mogen leiden tot ontheffing of vermindering van de taks.

Een uitgekiend reglement is ook nodig om gelijkberechtiging te betrachten. Een probleem van gelijkberechtiging bestaat doordat panden met hogere aantrekkelijkheid (locatie, buurt, ouderdom gebouw) minder kans hebben om leeg te staan dan panden met mindere aantrekkelijkheid. Moet een leegstandstaks misschien meer bedragen per m of per m2 bij een groter of breder pand?

Eigenaars van handelspanden moeten de taks kunnen vermijden door maatregelen te nemen die een gewenst alternatief betekenen. Dit is vooralsnog onmogelijk voor eigenaars van een handelspand in het winkelkerngebied dat niet verhuurd raakt (zie volgend punt).

De inkomsten uit de leegstandstaks zouden naar analogie van milieutaksen kunnen aangewend worden voor positieve maatregelen ter ondersteuning van het winkelapparaat, zoals een premie voor omvorming naar woningen of voor bredere stoepen in de Stapelstraat (zie verder).

Inkrimping van het kernwinkelgebied

In het R.U.P. Binnenstad is het ‘kernwinkelgebied‘ afgebakend. Het gaat over een instrument van ruimtelijke ordening dat kracht heeft van een wet. Alhoewel bedoeld was dat in dit gebied stimulerende maatregelen konden genomen worden, is de starheid vandaag een obstakel. In het kernwinkelgebied zijn in Sint-Truiden nieuwe woningen of niet-publieksgerichte diensten op het gelijkvloers aan de straatzijde verboden. Dit is een groot probleem voor het begin van de Stapelstraat en het begin van de Luikerstraat waar er grote leegstand is. Het kernwinkelgebied moet ingekrompen worden of de regels moeten versoepeld worden zodat omvorming naar wonen er mogelijk wordt. In Mechelen heeft men voorzien dat etalages aan de straatzijde verplicht zijn, maar dat daarachter wonen toegelaten is.

Dergelijke inkrimping en de ontsnappingsroute naar wonen kan ook een oplossing bieden voor de gelijkberechtiging (vorig punt).      Het lijkt van belang om hier snel in te kunnen handelen, met de instemming en steun van de middenstand. Mogelijk is overleg met de hogere overheid nodig om een snelle procedure te kunnen afspreken.

Interessant is om te zien dat UNIZO nu pleit voor een ‘kerngebied’ in plaats van een ‘kernwinkelgebied’. Ze bedoelen dat een menging van functies beter kan zijn dan een eenzijdige gerichtheid op winkels.

Omvorming naar wonen

De laatste jaren is het besef doorgedrongen dat niet in elk leegstaand pand een handelaar zal terugkeren. Dus moeten een aantal panden omgevormd worden. Een aanpassing van het R.U.P Binnenstad is een eerste noodzakelijke stap om dit in het kernwinkelgebied mogelijk te maken. De omvorming van winkelpanden naar woningen kan daarnaast aangemoedigd worden via brede communicatie en via een premie voor omvorming naar woningen. Hogere overheden (Vlaanderen en de provincie Limburg) kunnen hiervoor een partner zijn.

Mobiliteit

Belangrijker voor de Stapelstraat is dat ze geen riool meer zou zijn voor doorgaand verkeer. Dit is absoluut onverenigbaar met een winkelstraat. Middenstanders die nog altijd zweren bij een status quo op dit vlak, leven in het verleden of zijn kortzichtig.

Op vlak van parkeren blijft het gebruik van de Centrumparking onderbenut en kan consumptie- parkeren een oplossing brengen (vermindering van het parkeertarief wanneer inkopen gedaan worden). Er moet meer aandacht zijn voor parkeergelegenheden voor de fiets. De stoepen zijn te smal in de Stapelstraat. 

Kinderopvang

In de visie van UNIZO wordt ook een plaats ingeruimd voor kinderopvang. Dit is zeker een aandachtspunt voor grotere handelskernen die competitief willen blijven met winkelcentra die dit aanbieden. Is het ook iets waaraan Sint-Truiden moet denken? Het zou een initiatief kunnen zijn van Trud’Or in samenwerking met Babybabelouba of met de bibliotheek, eventueel op sommige momenten zoals in de feestmaand december (wanneer er ook het aanbod is van schaatsen in de Minderbroederkerk) of op koopdagen.

De kern

Nog maar eens over winkelleegstand

In 2024 is de winkelleegstand in Vlaanderen algemeen verergerd. Sint-Truiden hield stand op een te hoog niveau van leegstand
Mogelijke maatregelen:
- Geen nieuwe handelsruimte buiten de stad toelaten
- Een leegstandtaks invoeren met aandacht voor gelijkberechtiging en enkel wezenlijke inspanningen die kunnen leiden tot ontheffing of vermindering
- Dringende aanpassing van het RUP Binnenstad voor inkrimping van het kernwinkelgebied
- Een premie voor omvorming naar woningen
- Een rustplek is mogelijk aan het Sint-Maartenplein
- De Stapelstraat verdraagt geen doorgaand verkeer
- De Centrumparking kan beter benut; consumptie- parkeren kan een oplossing brengen
- De Stapelstraat heeft te smalle stoepen
- De Stapelstraat moet tijdens de zaterdagmarkt voor verkeer afgesloten worden
- Kunst in leegstaande etalages moet volkse kunst zoals cartoons en grote werken toelaten
- Er kan een initiatief gnomen worden voor kinderopvang op sommige momenten

Het steunpunt Werk van de Vlaamse Overheid houdt hierover statistieken bij. De laatste cijfers gaan over het jaar 2021. Er blijkt dat veel Truienaren in de eigen gemeente werk vinden. Hasselt volgt op de tweede plaats, dan Tienen, dan Leuven, dan Brussel en vervolgens Alken, Genk, Landen, Borgloon en Tongeren (nu samen Tongeren - Borgloon).

Het gaat over het aantal pendelaars vanuit Sint-Truiden naar werkplaats. 

De kern

Pendelstromen

• De grootste pendelstroom vanuit Sint-Truiden is naar Hasselt, dan Tienen, Leuven en Brussel. Daarna volgen de buurgemeenten
• De verre pendel is licht verminderd na 2009.

Werken aan riolering en aan straten

Fluvius beheert de rioleringsstelsels en plant dus de werken daarvoor. Deze werken worden veelal uitgevoerd samen met werken aan de straat. De kost van rioleringswerken is meestal het grootst. Fluvius bepaalt dus in grote mate de prioriteiten in verband met de wegen- en rioleringswerken. De stad kan als partner vaak enkel het tempo bepalen: trager of sneller.

De uitgevoerde werken van wegen en riolering in de vorige jaren zijn in bijgaande kaarten weergegeven. De investeringen zijn visueel opgedeeld in de periodes van enerzijds 2000 tot 2012 (blauw) en van anderzijds 2013 tot 2024 (rood) toen er tot 2022 werkelijk goedkoop kon geleend worden.

Er blijkt dat veel werken in voorbije periodes werden uitgevoerd. Dit heeft mede geleid tot een hoge stadsschuld. Het is beter dat deze noodzakelijke investeringen reeds gebeurd zijn aan een lage kost van geld lenen dan dat ze nog moeten gebeuren aan een hogere kost van geld lenen.

Als in de komende jaren de aanpak van de riolering langs de Naamsevest op de agenda staat, kan van deze gelegenheid gebruik worden gemaakt om de fietsring door te trekken tot aan het Europaplein.

Andere investeringen

De investeringen in wegen en straten zijn belangrijk, maar zij zijn niet de enige investeringen die een stad doet. Sport, cultuur, zorg voor ouderen en kinderen, erfgoed, … vragen ook investeringen. Zo waren er na het jaar 2000 de GAZO, de nieuwe sporthal op de veemarktsite en ontmoetingscentra in Zepperen en in Runkelen. Op vlak van erfgoed was er de casco-renovatie van het hoofdgebouw van het Speelhof. Er kan ook gerekend worden op privé-initiatief dat zich soms gespecialiseerd heeft in bepaalde domeinen. Het nieuwe zwembad en ook bijkomende woonzorgcentra zijn in dit geval.

In de laatste jaren zijn enkele investeringsprojecten afgeblazen. Zo waren er projecten voor sportinfrastructuur in Hemelrijk Brustem, de volgende fasen van de renovatie aan het Speelhof , de ontharding van de Veemarktsite, de verhoging van de participatie van de stad in Droneport.

De onnuttige werken van de parking langs de omleidingsweg naar de Oude Hasseltse steenweg werden wel nog doorgevoerd ten laste van de stad. Het nut van de aankoop van de bestaande Centrumparking wordt door sommigen betwijfeld.

Welk beleid voor de komende jaren?

Een opvallend gegeven uit de raadscommissie en in de gemeenteraad van juni jongstleden was nog dat de vergrijzing oorzaak is van structureel verminderde opbrengsten bij gelijkblijvende heffing uit de personenbelasting: voor diegenen die op pensioen gaan geldt dat het pensioen minder is dan het salaris was.

Zekerheden in de komende jaren

Men kan besparen op de uitgaven voor de dienstverlening. Men kan beknibbelen op subsidies vb. aan verenigingen. Men kan nieuwe belastingen innen vb. op toeristen en in verband met de winkelleegstand  en men kan retributies verhogen vb. bij parkeren. Men kan minder externe dure studies bestellen. Al deze zaken zijn reeds in enige mate aangekondigd en zullen leiden tot besparingen of tot nieuwe inkomsten in het luik ‘exploitatie’.

Verkopen van onroerend goed

Er zijn grote opbrengsten te realiseren door verkopen van patrimonium. Dit valt uiteen in verkopen van onroerende goederen die bedoeld zijn om te verkopen en uitzonderlijke verkopen van stedelijk patrimonium.

De stad is al enige tijd bezig met onroerende goederen te verkopen. Het gaat dan vooral over gronden en gebouwen in eigendom van het OCMW, veelal in de landbouwsector. Deze zijn deels in Sint-Tuiden en deels erbuiten gelegen. Dit beleid zal allicht verdergezet worden.

Mogelijkheden bij een zuinig beleid

Bij minder financiële ruimte kan nog steeds zinvol beleid gevoerd worden.

Een belangrijk principe is dat goed onderhoud van vijf zaken beter is dan één nieuwe investering. Er is traditioneel veel aandacht voor het onderhoud van nieuwe infrastructuur. Dit is even goed nodig voor oudere infrastructuur. In het bedrijfsleven wordt onderhoud ook beschouwd als preventie van onherstelbare sleet waardoor dure vernieuwing vermeden wordt.

In verband met de verkeerscirculatie kan een ambitieus en zelfs baanbrekend beleid gevoerd worden. In andere artikels op deze website wordt hiervoor aandacht gevraagd (Europaplein, verkeersluwe binnenstad, Stapelstraat, Grote Markt, zaterdag, …).

In verband met de winkelleegstand is dringend een realistische en tegelijk genuanceerde aanpak nodig, niet alleen voor de winkelstraten maar ook voor het imago van de hele stad.

In verband met de groeiende senioren-bevolking hebben de stad en het OCMW  verantwoordelijkheden, onder andere in de sector van het wonen. Hopelijk levert Buur&Berg iets moois op aan de Stenaertberg. Op de sites van de Minderbroeders en de Ursulinen kunnen behoud van erfgoed en woonrealisaties voor senioren hand in hand gaan. Bij de Minderbroeders kan men samenwerking zoeken met privé-initiatief. Bij de Ursulinen zou een project aansluiten bij sociale woningen.

Op vlak van toerisme is het fruitspoor aangekondigd door de provincie. Er zijn middelen voor het fietstoerisme voorzien in het provinciaal fonds ‘Limburg, sterk merk’. De gemeenteraad heeft pas de zoektocht naar een concessie-houder voor het Speelhof goedgekeurd. Zou de provincie geïnteresseerd zijn om in het hoofdgebouw van het Speelhof een onthaalcentrum op het fietsroutenetwerk samen met een fruit(streek)museum te helpen realiseren? De provincie heeft fors geparticipeerd in de dure herinrichting van de stationsomgeving in Borgloon in het kader van het fietstoerisme.

Deze voorstellen hoeven niet veel aan de stad te kosten. Het komt erop aan slim beleid te voeren.

De kern

Sint-Truiden, stad met financiële zorgen

• Sint-Truiden staat ongeveer op de 13^e slechtste plaats van de 300 Vlaamse gemeenten indien de geconsolideerde schuld wordt beschouwd (stad + OCMW + AGB’s)
• De kost van lenen was historisch laag in de periode dat de grote schuld werd opgebouwd. Dit leidde tot veel investeringen
• De hoge inflatie in 2022 – 2023 verlichte de schuld met 10 %
• In de voorbije 2 jaren is de afbouw van de schuld ingezet
• Veel werken aan de riolering en de straten werden in voorbije periodes uitgevoerd. Deze investeringen zijn gebeurd zijn aan een lage kost van lenen, ze moeten niet meer gebeuren aan een hogere kost van lenen
• Er werden ook andere investeringen gedaan. Er werden ook projecten afgevoerd
• De afbouw van de schuld zal worden verdergezet. Aan het ritme van de laatste 2 jaren wordt de schuld verminderd tot ongeveer het gemiddelde van de Vlaamse gemeenten tegen 2029
• Een zuiniger beleid is aangekondigd met besparingen op de dienstverlening. Op vlak van investeringen zijn de sanering van het stort van Melveren en de vernieuwing van het stadskantoor zware dobbers
• Er zijn opbrengsten te realiseren door verkopen van patrimonium, o.a. van bouwkavels in Velm en in Rochendaal en van bouwgronden voor appartementenbouw
• Bij minder financiële ruimte kan nog steeds ambitieus beleid gevoerd worden, onder andere in verband met de verkeerscirculatie, de winkelleegstand, wonen voor senioren, en toerisme.

De grootste deelsectoren zijn traditioneel de gezondheidszorg en de ouderenzorg. Met Sint-Truiden vergelijkbare steden hebben doorgaans een vrij volledig ziekenhuis dat dienst doet voor hun verzorgingsgebied dat bestaat uit de gemeente zelf plus de omliggende landelijke gemeenten. Meer zeldzaam zijn psychiatrische centra zoals Sint-Truiden heeft met twee campussen. De ouderenzorg inclusief de thuisverpleging is een typisch lokaal gebeuren en de uitbouw is doorgaans rechtstreeks gebonden aan de grootte van de ouderenbevolking.

Zelfstandigen in de zorg zijn vooral te vinden binnen de gezondheidszorg; te denken aan artsen (huisartsen, specialisten en tandartsen), thuisverpleging en paramedici zoals kinesisten. Heel wat zelfstandigen in de zorg verenigen zich tegenwoordig in groepspraktijken.

Daarnaast zijn ook heel wat vrijwilligers actief in de zorg.

In onze onmiddellijke omgeving kan vergeleken worden met Tienen en Tongeren (voor de gemeentefusie). Tienen heeft twee algemene ziekenhuizen en een psychiatrische kliniek plus uitgebreide voorzieningen voor gehandicapten en beschutte werkplaatsen; het heeft daarmee een sterk uitgebouwde zorgsector en is op dat vlak vergelijkbaar met Sint-Truiden. Tongeren is daarentegen eerder zwak voorzien.  

Vergelijking van aanbod en tevredenheid

De gemeentemonitor van 2024 geeft een goede zicht op het aanbod en op de tevredenheid hierover. Hierna volgt een kijk op Sint-Truiden en een vergelijking met negen andere kleine steden.

De kern

Zorgstad Sint-Truiden

• De zorgsector is economisch een belangrijke sector en telt meer werknemers dan de industrie.
• Veel vrouwelijke tewerkstelling in de medische zorg en in de maatschappelijke zorg
• Groeiende tewerkstelling in het verleden en in de toekomst
• Asster is onlangs gefusioneerd in Myna en heeft thans bouwwerken in uitvoering op de stadscampus
• Bij de woonzorgcentra is het naast bestaand aanbod op 6 plaatsen uitkijken naar Buur&Berg op de Sint-Annasite
• Thuiszorg bestaat in de vorm van thuisverpleging en van huishoudhulp
• Sint-Truiden herbergt een asielcentrum met capaciteit van ca 500 opvangplaatsen
• Voor gehandicapten is er het tehuis van WIRIC
• Het zorgbedrijf biedt de woonzorgcentra Villa Rosa en Meiland, kinderopvang de Rakkertjes, thuiszorg en maaltijdbedeling. Voor de site van het Meiland zijn er plannen voor intergenerationeel wonen en voor de verhuis van de Rakkertjes
• Het aanbod van residentiële ouderenzorg zal zeer goed ontwikkeld zijn na het bijkomende aanbod bij Buur&Berg
• Het aanbod van gezinszorg is redelijk uitgebreid
• De tevredenheid over kinderopvang, aantal huisartsen, ouderenvoorzieningen en gezondheidsvoorzieningen in het algemeen is meer dan behoorlijk.

Verhuis op korte termijn

De keuze omtrent de tijdelijke huisvesting van de stadsdiensten is verstandig. Deze keuze houdt rekening met verschillende elementen.

Eén daarvan is de tendens van verdere digitalisering. Er is een aanbod gekomen van online dienstverlening vanuit de stad waardoor de burger zich nog slechts zeer sporadisch naar het stadskantoor moet begeven. Dat aanbod zal in de toekomst nog uitgebreid worden en meer gebruik kennen.

Een ander element is verdere decentralisatie van de diensten. De schepen van cultuur kan beschikken over infrastructuur in het cultureel centrum, de bibliotheek, etc.; de schepen van sport kan beschikken over een veelheid van sportinfrastructuur verspreid over het grondgebied en over infrastructuur van de privé-speler LAGO; de schepen van zorg beschikt over het Cicindriahuis en een uitgebreid zorg-apparaat; er is het stadsmagazijn, het huis van de wereld, … Veel bevoegdheden hebben decentrale diensten die op verschillende locaties gehuisvest zijn.

De keuze om twee locaties te gebruiken, één voor de loketdiensten aan de burger en één voor de stadsadministratie, was juist. In deze digitale tijden is zulks geen probleem. De ervaring zal waarschijnlijk uitwijzen dat dit zo permanent zou kunnen blijven en dat dit model dus ook voor de definitieve her- huisvesting valabel is.

De goede bereikbaarheid van de loketdiensten voor de burger was een ander element.

Tenslotte is met het gebruik van vacante ruimte aan de GAZO gekozen voor een kosten besparende oplossing. Terloops: deze keuze levert wellicht een extra argument voor het bereikbaar maken van de parking van de GAZO uit de richting van de Diestersteenweg en Nieuw Sint-Truiden.

Definitieve situatie

Ondertussen denkt men na over de definitieve situatie die er op termijn moet komen. De volgende kwesties zijn aan de orde in verband met de huidige vestigingsplaats:

• De toestand van het huidig gebouw;
• De waarde van het huidige gebouw: de architectonische en erfgoed-waarde en de emotionele waarde voor de Truienaar;
• De grondschotel aan de Kazernevest;
• De naastgelegen gebouwen van het vroegere Atheneum;
• Het vredegerecht waar ook klachten zijn over de staat van het huidige gebouw;
• Aandacht voor groen in de stad;
• De netto-kostprijs in de verschillende scenario’s;
• Wonen in de binnenstad.

Buiten een renovatie of (gedeeltelijke) nieuwbouw op deze plaats, zijn er ook alternatieven die bestaan uit het opgeven en verkopen van deze plaats, en elders een nieuwbouw plegen of kopen.

Het is best om deze discussie open te trekken en integraal te bekijken. Dit zal tot een betere oplossing leiden dan deel- oplossingen voor de verschillende kwesties. Het komt er op aan om de puzzelstukken juist te leggen. Het geeft ook de gelegenheid om nu beslissingen te nemen over eigendommen van de stad, met name de gebouwen van de vroegere Atheneum.

De toestand van het huidige gebouw

Een rapport van een extern studiebureau stelde gebreken vast. Naast de temperatuur-regeling en de luchtkwaliteit hebben deze vooral betrekking op de veiligheid: ventilatie-kanalen niet aangepast aan de indeling van de kantoren, elektrocutiegevaar als gevolg van gebreken aan de elektrische installatie - o.m. kabels uit de kabelgoten -, gebreken bij evacuatie bij noodgevallen. De meeste gebreken hebben dus betrekking hebben op de veiligheid. Er kwamen geen gebreken aan de structuur van het gebouw aan het licht. Dat dit gebouw dat ongeveer 50 jaar oud is, gebreken vertoont en dat onder andere de ventilatie- en temperatuur-installatie aan een vernieuwing toe is, is heel normaal.

De ligging in het hart van de stad is een groot voordeel. Het element bereikbaarheid/centraliteit  moet ook meegenomen worden in de keuze voor een definitieve vestiging zoals dat het geval was in de keuze tussen de alternatieven voor een tijdelijk onderkomen.

De waarde van het huidige gebouw voor de Truienaar

De architectonische waarde van het gebouw is door meerdere raadsleden geprezen, onder meer door toenmalig burgemeester Veerle Heeren als voorbeeld van kubisme. Vele Truienaren zouden het  zonde vinden als dit gebouw zou verdwijnen. Ook gebouwen uit de jaren 1970 kunnen waardevol erfgoed zijn, even goed als oudere gebouwen.

De grondschotel aan de Kazernevest

De toenmalige en huidige schepen van financiën schetste in de gemeenteraad van september 2024 een piste waarin de grondschotel aan de Kazernevest verkocht zou worden aan een projectontwikkelaar die er appartementen op zou zetten. Daarbij werd vermeld dat de zone in het gewestplan bestemd is voor gemeenschapsvoorzieningen. Dit verhindert de piste van slopen van het huidige gebouw en appartementenbouw in de plaats. Er werd vermeld dat er over het opheffen van deze bestemming vooralsnog geen akkoord is met de regie der gebouwen die het aldaar ook gevestigde vredegerecht beheert.

De wijziging van een stedenbouwkundige bestemming moet via een ruimtelijk uitvoeringsplan verlopen. Dit veronderstelt een behoorlijk zwaarwichtige procedure, met onder meer adviezen van administraties van ruimtelijke ordening van hogere overheden. Zou het stadsbestuur van Sint-Truiden de bestemming gemeenschapsvoorzieningen opgeven om elders (vermoedelijk in woonzone) een gebouw voor een gemeenschapsvoorziening te bouwen of kopen? Zo ja, dan blijft nog de onzekerheid of de genoemde administraties van ruimtelijke ordening het eens zouden zijn met deze visie.

De grondschotel aan de kazernevest met inbegrip van het gebouw van het vredegerecht laat ook toe om in de toekomst een uitbreidings-gebouw te zetten op de plaats van of boven de bezoekersparking.

Het vredegerecht

Op het terrein van de Kazernevest is naast het huidige stadskantoor ook het vredegerecht gevestigd. Het werd destijds in dezelfde stijl gebouwd als het stadskantoor en in nauwe samenwerking met de stad. Onlangs maakte de pers melding dat er ook klachten zijn over gebreken aan dit gebouw.

Groen in de stad

In een mening van een lid van de partij W.O.W. dat de pers haalde wordt er veel aandacht besteed aan de mogelijkheid om meer groen toe te laten op deze site. Men verwees naar de Schootsvelden in Sittard en men pleitte voor een kwalitatieve open ruimte in het hart van de stad.

Het stadspark is niet ver af. Men zal niet vergeten dat deze site ook potentieel heeft om een groenere uitstraling te hebben anders dan door deze om te vormen naar een groenpark. De Vesten met de fietsring zijn naast de site gelegen. De straat langs de Vest, de Kazernevest met parkeren aan weerszijden, zou groen kunnen ingekleed worden. Hiervoor moeten dan parkeerplaatsen wijken. Een oplossing kan bestaan in een ondergrondse parking; deze biedt dan best voldoende ruimte om ook de parkeerplaatsen voor bezoekers aan de andere zijde mee te nemen. Ondergronds parkeren zou een gezamenlijke investering kunnen zijn samen met de ontwikkeling van de site van de vroegere Atheneum.

De netto-kostprijs in de verschillende scenario’s

Een renovatie van het bestaande gebouw om aan de basisnormen te voldoen zou 1,36 miljoen € kosten. Een duurzame totaalrenovatie wordt geraamd op minstens 4 miljoen €. Is dit veel voor zulk gebouw?

Zou een nieuwbouw op een centrale/bereikbare plaats niet veel meer kosten? Bestaat een alternatieve centrale plaats waar dergelijk project kan?

Een huisvesting in de gebouwen van de Minderbroederssite was ook ooit een piste. De kostprijs er van werd destijds geraamd op 22 miljoen €.

Er is ook de mogelijkheid om een bestaand gebouw aan te kopen, bij voorbeeld waar vroeger de federale diensten van Financiën gehuisvest waren in de Cicindriawijk. Subsidies krijgen is wellicht niet mogelijk bij aankoop van een bestaand gebouw.

Quid poortgebouw abdij in de Diesterstraat?

Wordt er naar een openbare functie gezocht voor dit gebouw?

Nu doorpakken

Nu doorpakken en beslissen is aan de orde, ook voor de definitieve situatie. De uitvoering kan op zich laten wachten met traagheid bij de overheid. Dit mag geen excuus zijn voor vertraging in deze fase van beslissen.

De kern

Stadskantoor

• De keuze voor de verhuis op korte termijn was verstandig: digitalisering, decentralisatie van de diensten, bereikbaarheid en kosten besparen speelden mee.
• Er werden aan het huidig gebouw, dat 50 jaar oud is, gebreken vastgesteld omtrent veiligheid en comfort; evenwel geen gebreken aan de structuur van het gebouw.
• Het huidig stadskantoor is in het hart van de stad gelegen, en heeft architectonische waarde.
• De grondschotel aan de Kazernevest is bestemd als zone voor gemeenschapsvoorzieningen. Dit wijzigen veronderstelt een zwaarwichtige procedure. De grondschotel laat toe dat hier eventueel een uitbreiding gebeurt op de plaats van of boven de parking.
• De site van de vroegere Atheneum, eigendom van de stad, wordt best meegenomen in de beslissing. Deze site heeft een flinke grondwaarde en een belangrijk potentieel voor wonen.
• Er zijn ook klachten over de staat van het gebouw van het vredegerecht.
• Mits bepaalde ingrepen is een groenere uitstraling van deze site mogelijk.
• Uiteraard moet er een afweging gebeuren van de netto-kost van verschillende alternatieven.
• Wordt er een publieke functie voor het poortgebouw van de abdij gezocht?
• Er mag geen vertraging optreden in deze fase van beslissen.

Omstreeks 2004 wilde de stad Sint-Truiden inspelen op deze trend. Dit werd voorzien in het Ruimtelijk Uitvoerings Plan dat toen werd opgemaakt voor het stationskwartier: het RUP voorzag in kantoren  aan de overzijde van het station, langs de sporen. De toelichting bij het plan gaf aan: “Vooral inzake vestiging van kantoren is de stationsomgeving een hoogwaardige en voor de stad belangrijke locatie: zeer goed gesitueerd ten opzichte van het openbaar vervoer, als alternatief voor de aan de gang zijnde uitzwerming van kantoren langs invalswegen en op K.M.O.-zones enerzijds en voor de druk op de nabijgelegen binnenstad anderzijds”. 

De gebeurtenissen liepen evenwel anders in St-Truiden: er kwam wel veel werkgelegenheid bij in kantoren, maar deze werden niet vlak aan het station gebouwd maar aan het voetbalstadion, overeenkomstig een andere trend nl. het valoriseren van voetbalstadions als plaatsen van commercie en werk.

Trends

De trend naar meer telewerk werd versterkt door de Covid- pandemie.

Telewerken betekent niet altijd thuiswerken. Het leidt tot de mogelijkheid om aan het station van Sint-Truiden een centrum voor telewerken te voorzien waardoor werknemers sommige dagen per week niet naar Brussel of zo moeten maar van daar af kunnen werken. Deze vorm van hybride werken is ‘in’ en laat een betere voeling met het werkmilieu toe dan van thuis uit werken. Het heft daarmee één van de bezwaren tegen thuiswerken op. Sociaal contact is belangrijk voor de medewerkers, zo is geleerd uit de ervaringen tijdens de Corona-crisis.

Er is ook de nieuwe schaarste op de arbeidsmarkt, waardoor werkgevers meer moeten rekening houden met de wensen van werknemers, waaronder ’werk dichter bij huis’ en ‘met minder fileleed’. Dit geeft kleinere centra meer kansen, tegenover de klassieke situatie waarin veel werkgelegenheid geconcentreerd is in de grote centra (Brussel, de Brusselse rand, Antwerpen en vervolgens Gent, Leuven, Mechelen en Hasselt).

Deze tendensen worden door de grote spelers op de vastgoedmarkt onderkend in hun toekomstverkenningen betreffende de kantoren van de toekomst in de Westerse wereld: Jones Lang Lasalle, Cushman & Wakefield. Ook de grote internationale adviesbureaus zoals MacKinsey en Deloitte, Gartner en Buck Consultants (Nl) komen tot deze conclusie.

Bereikbaarheid via openbaar vervoer blijft belangrijk.

Kantoorruimte huren

Een andere trend in de kantorenmarkt is naar meer flexibiliteit van de kantoorhouder door meer te huren dan in vastgoed te investeren. Hier spelen op in: Regus, Officenter, .. Ook voor de behoefte van kleine bedrijven of zelfs zelfstandigen is er tegenwoordig een aanbod.

De trend van het kantoor van de toekomst is ook naar meer plek voor de koffiekamer en vergaderzalen.

Er werden de laatste jaren kantoren gebouwd in kleinere steden zoals Kortrijk, Turnhout, Sint-Niklaas. De genoemde steden zijn nog iets groter dan Sint-Truiden, maar er is bij voorbeeld ook een aanbod van ‘frame 21’ in Herentals. Sint-Truiden heeft drie spelers op de markt, nl. Walhalla op de Luikersteenweg, DS34 in de Diesterstraat en Conférence naast Vica, die alledrie een klein aanbod hebben onder het motto van co-working. Daarnaast bestaat ook een aanbod bij Officenter in het vroegere bedrijvencentrum langs de Tongerse steenweg.

Vandaag afgewezen. De verwachting blijft

Somproject wilde in dit gebouw aan het station een gemengd project maken, met kantoren en ook woningen. Dit leek een goed idee. Somproject diende in 2024 een bouwaanvraag in. Deze werd geweigerd. Intussen werd vastgesteld dat er zich zwerfvuil ophoopte aan de inkom van het gebouw.

Het ligt in de lijn van de verwachting dat eerder vroeg dan laat het aanbod van dit bestaand geschikt gebouw aan het station van St-Truiden zal ingeschakeld worden als kantoorgebouw.

Werkzoekenden

Op 1 januari 2024 waren er in Sint-Truiden 5,3% werkzoekenden tussen 18 en 64 jaar zonder werk.  Dit was iets hoger dan het Limburgs gemiddelde van 4,7% en ook iets hoger dan het Vlaams Gewest.

Jobratio

De jobratio geeft het aantal jobs per 100 inwoners op arbeidsleeftijd (van 15 tot en met 64 jaar). Jobs zijn de vervulde arbeidsplaatsen bij de in de gemeente gevestigde productie-eenheden. Het totaal aantal jobs wordt gevormd door de jobs van loontrekkenden en de jobs van zelfstandigen en helpers.

De jobratio in Sint-Truiden is hoger dan deze in Vlaanderen en dan in de meeste vergelijkbare kleine steden.

Jobratio, 2019, in aantal jobs per 100 inwoners op arbeidsleeftijd

De jobratio van Sint-Truiden bedroeg in 2013 nog 75% en is sindsdien flink toegenomen naar bijna 90%. Een hoge jobratio betekent dat Sint-Truiden een belangrijke werkgemeente is, ook voor de omgeving.

Spanningsratio

De spanningsratio geeft aan hoeveel werkzoekenden zonder werk er beschikbaar zijn ten opzichte van het totaal aantal openstaande vacatures. De werkzoekenden zonder werk zijn personen zonder job die zich bij de VDAB als werkzoekende hebben ingeschreven. De openstaande VDAB-vacatures tonen de voorraad aan vacatures die op de laatste dag van de maand bij de VDAB uitstaan. De indicator geeft het gemiddelde over de maanden januari-december.

Spanningsratio, 2023, verhouding

Bron: VDAB Studiedienst.

Sint-Truiden blijkt op dit vlak een goed rapport voor te leggen, zeker in vergelijking met nabij gelegen Tongeren, Tienen en Diest en ook met Ronse.

Pendel

De inkomende pendel betreft het aantal bezoldigde loontrekkenden werkend in de gemeente maar wonend buiten de gemeente, ten aanzien van het totaal aantal bezoldigden werkend in de gemeente.

De uitgaande pendel betreft het aantal bezoldigde loontrekkenden wonend in de gemeente maar werkend buiten de gemeente, ten aanzien van het totaal aantal bezoldigden wonend in de gemeente.

De stroom van inkomende pendel was in Sint-Truiden groter dan de uitgaande pendelstroom: inkomende pendel 65,5%, uitgaande pendel 58,1%. De uitgaande pendel is typisch hoog in gebieden die nabij een grote werkgelegenheidspool (Brussel, Antwerpen, Gent) gelegen zijn. Sterk groeiende werkcentra Hasselt en Leuven zijn relatief dichtbij gelegen.    

De toegevoegde waarde in Sint-Truiden

De bruto toegevoegde waarde is de waarde die de productiefactoren arbeid en kapitaal in Sint-Truiden toevoegen aan de verbruikte of intermediaire goederen en diensten. De bruto toegevoegde waarde wordt uitgedrukt per inwoner en bedraagt in Sint-Truiden in 2021 net iets meer dan in het Vlaams Gewest: 39.702 euro tegenover 39.507 euro. Bron: gemeentemonitor 2024

Hoofdsectoren

Bezoldigde werkgelegenheid naar hoofdsectoren, 2022, in procenten

Bron: gemeentemonitor 2024

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de verschuiving naar een dienstenmaatschappij in Sint-Truiden al ver gevorderd is. De vermindering van de werkgelegenheid in de industrie gaat nog steeds verder.

Ontwikkeling van de werkgelegenheid in de laatste jaren

De werkgelegenheid in Sint-Truiden is in de laatste jaren wat teruggezakt. In de jaren daarvoor was  het zeer goed geëvolueerd. Maar dan is PUNCH in moeilijkheden gekomen en vervolgens overgenomen door Stellantis. VCST heeft afgebouwd. Het Callcenter ook.

Dit noopt tot waakzaamheid en tot voortdurende innovatie. St-Truiden heeft twee centra die innovatie kunnen aandrijven: PC Fruit en Droneport.

Zelfstandigen

Zoals elders neemt het aantal zelfstandigen toe: 4.737 in 2023, dit is 18% meer dan in 2015. Hiervan waren er 2.894 zelfstandigen in hoofdberoep; de rest in nevenberoep of na pensioen. De meeste zelfstandigen zijn in handel en horeca. Het stadscentrum is hun biotoop.

De kern

Economisch rapport van St-Truiden

• De werkzaamheidsgraad (werkenden/beroepsbevolking) ligt iets lager dan in Vlaanderen en in vergelijkbare steden. St-Truiden is een zorgstad waardoor er meer personen wonen die niet of moeilijker op de arbeidsmarkt terecht kunnen.
• St-Truiden heeft iets meer werkzoekenden
• St-Truiden heeft een hoge jobratio en is dus een belangrijke werkgemeente
• De krapte op de arbeidsmarkt laat zich in Sint-Truiden voelen: het aantal werkzoekenden per vacature is laag
• St-Truiden heeft meer inkomende pendel dan uitgaande pendel
• Op vlak van toegevoegde waarde evenaart St-Truiden Vlaanderen
• De verschuiving naar een dienstenmaatschappij is in Sint-Truiden ver gevorderd
• In de laatste jaren is de werkgelegenheid wat teruggezakt als gevolg van de ontwikkelingen bij PUNCH en VCST en bij het callcenter
• Groeiend aantal zelfstandigen.

Uit deze cijfers blijkt

• dat winkelleegstand een wijdverbreid probleem is in Vlaanderen.
• dat St-Truiden het niet zo goed doet en dat winkelleegstand in St-Truiden een reëel probleem is, ook al doen sommige kleine steden het nog slechter.

1/3 van dit leegstandscijfer (ca 4% van het aantal winkelpanden of van de winkelvloeroppervlakte) in St-Truiden is de frictieleegstand: het leegstandsniveau dat nodig is om een goede werking van de markt toe te laten; onder dit niveau is er schaarste. De rest is langdurige en structurele leegstand.

Een andere tabel bevat cijfers over de tevredenheid met het winkel- en shopping aanbod.  72% van de Truienaars blijk tevreden over het aanbod van winkels. Dit is vrij hoog.

De evolutie van het aantal handelspanden toont een daling in de laatste jaren.

Aantallen handelspanden in 2018 en 2023

Sint-Truiden                                           2018                                                 2023

Winkels                                                     406                                                    370

Horeca                                                      187                                                    185

Consumentgerichte diensten               388                                                    351

Leegstand                                                 127                                                   128

Handelspanden                                    1.108                                                1.034

Het totaal aantal handelspanden is sinds 2018 met ca 7 % achteruitgegaan. Het aantal actieve winkels is flink geslonken, terwijl het aantal horeca- zaken over de laatste jaren redelijk op peil is gebleven. Het aantal panden ingenomen door consumentendiensten is ook geslonken. Het aantal leegstaande panden is ongeveer hetzelfde als in 2018.

Inventaris naar type

Traditioneel onderscheidt men 3 types van detailhandel: dagelijkse goederen (vb. bakker, beenhouwer, voeding, krantenwinkel), periodieke goederen (vb. kleding, schoeisel) en diensten (vb. kapperszaken, wasserij), en uitzonderlijke goederen (vb. auto’s, huishoudtoestellen, interieur). In de kaart hierna is ook de horeca opgenomen, evenals een categorie van administratieve, financiële, medische en zakelijke diensten (vb. immo-kantoren, dienstenchequebedrijven en interim-bureaus). Tenslotte zijn er de leegstaande winkelpanden.

Nog een relevante indeling is deze in fun-shopping versus run-shopping: fun-shopping slaat op het aangename en heeft vooral betrekking op periodieke aankopen (shopping goods), daar waar run- shopping slaat op de karwei die boodschappen doen is, en die liefst in zo kort mogelijke tijd geklaard wordt en vooral betrekking heeft op dagelijkse benodigdheden. Omwille van de snelheid en het volume is  autobereikbaarheid bij de tweede vorm belangrijk, en is de rand hiervoor aangewezen.

Het winkelgebied in de Sint-Truidense binnenstad

Enkele jaren geleden werd een inventaris gemaakt van de handel in de binnenstad. Volgende vaststellingen konden worden gedaan:

• Specialisatie en concentratie van winkels: in de Luikerstraat veel shopping, ook in de Stapelstraat met oostflank van Grote Markt en St-Maartenplein, en bovenaan in de Diesterstraat; horeca vooral op Grote Markt, Groenmarkt en rondom de kerk; diensten op Grote Markt en ook aan Naamsestraat.
• Weinig winkels voor dagelijkse aankopen in de binnenstad. Deze komen wel veel voor in de periferie (run-shopping).
• Quasi afwezigheid van uitzonderlijke goederen in de binnenstad; bijna enkel in de rand te vinden (ruimtebehoevend en auto-bereikbaar).
• Diesterstraat en Cicindriawijk hebben minder een shopping-imago, met wat winkels voor dagelijkse goederen, voor uitzonderlijke goederen en ook tamelijk wat diensten.
• Stapelstraat heeft een middenpositie met meer op shopping gericht aanbod, terwijl de Luikerstraat de shoppingstraat bij uitstek is.
• Veel leegstand in de binnenstad: 86 leegstaande winkels, waarvan in de Stapelstraat, galerij Astrid en St-Maartenplein 25, in de Diesterstraat en Cicindriawijk 14, op de Grote Markt en Groenmarkt 10, in de Luikerstraat tot Brustempoort en galerij Tichelrij 10, en in de Ridderstraat 5. Vooral het onderste deel van de Stapelstraat lijkt zwaar ziek.
• Hoekje om: in de straten die uitgeven op de grote winkelstraten is er in de eerste panden bijna systematisch ook handel, als uitbreiding op de winkelstraten, vb. Capucinessenstraat, Minderbroederstraat, Ridderstraat, Clockemstraat, Beekstraat.

Het perifere handelsaanbod vult de kern aan:

• Hasseltsesteenweg, Noord-oostelijke omleiding, Tongersesteenweg, Tiensesteenweg: dagelijkse aankopen en uitzonderlijke aankopen; leegstand aan de omleidingsweg.
• Stayen: dagelijkse aankopen; uitzonderlijke aankopen; diverse horeca- zaken incl hotel.

Beleidsdocumenten in St-Truiden

Het ruimtelijk structuurplan (2017) waarschuwde voor een expansieve opstelling: ‘Het stadsbestuur neemt voor de verdere ontwikkeling van het detailhandelsapparaat een voorzichtige houding aan en focust vooral op kwaliteitsverbetering’.

Het Ruimtelijk Uitvoering Plan Binnenstad (2018) gaf een onvolledige beleidsvisie:

• De relatie met de rand werd niet gelegd.
• Er ontbrak wat met de Diesterstraat en Cicindriawijk moet gebeuren.
• De kijk op de Stapelstraat ging er van uit dat hier geen noemenswaardig probleem was, terwijl elke Truienaar weet dat hier een groot probleem is.

Het beleidskader en de voorstellen vertrokken dus vanuit een foutieve waarneming. Dit zette de hele benadering op het verkeerde been.

Trends

Volgende trends zijn aan de orde:

• Veroudering van de bevolking (meer dan gemiddeld in Vlaanderen) leidt tot een eerder laag koopgedrag; prognose van de koopkrachtige en kooplustige bevolkingsgroep van 18 t.e.m. 64 jaar in St-Truiden van 2023 tot 2040 = + 2,5 %, tegen + 30 % voor de 65+ers.
• Veroudering leidt tot kansen in het segment van de buurtwinkel (bakkers en beenhouwers; ook positief voor binnenstedelijke superette, kansen voor gaarkeuken-restaurants die ‘dagelijkse kost’ aanbieden aan lage prijzen).
• De groei van consumptie van fysieke goederen neemt nog amper toe in tegenstelling tot diensten. Volgens de Nationale Bank is de consumptie van goederen (uitgezonderd woningen en auto met de kosten hieraan verbonden) in de periode 2014 – 2023 toegenomen met ca 2% per jaar, daar waar de consumptie van diensten is toegenomen met ca 5 % per jaar (inbegrepen prijsstijgingen).
• Inboeting van fysieke winkels t.o.v. online shopping. Ter zake wordt wel eens overdreven om de problemen in de detailhandel enkel of vooral te wijten aan de opkomst van online shopping. Men zal niet vergeten dat shopping met levering aan huis vroeger ook bestond in de vorm van de postorderbedrijven (La Redoute à Roubaix, Trois Suisses, Quelle, Neckermann).
• De huurprijzen staan onder druk. De marktwerking speelt zijn rol.

Standpunten en acties vanwege diverse instanties

UNIZO: visie brochure ‘Toekomst voor handel’ van 2015

• Ondoordacht beleid op het vlak van ontwikkeling in de periferie. Stadsbesturen die een onevenwichtige uitbouw van de handel in de periferie hebben toegestaan, kampen vandaag met grote leegstand in hun kern. Daarentegen scoren steden die geïnvesteerd hebben in een kernverterkend beleid met leegstandcijfers die lager zijn dan het Vlaamse gemiddelde.
• E- commerce: 6,44% van de totaalomzet van de Belgische handel; vooral muziek, reizen, doch ook groeiend in mode, elektro, voeding en interieur.
• Minder couleur locale, meer winkelketens: een levendige handelskern heeft een goede mix van winkelketens en zelfstandigen nodig om attractief te zijn en een volwaardig aanbod te creëren.
• Overcapaciteit in de fysieke detailhandel. Het gevolg was een exponentiële toeneming van de winkelleegstand.
• Onmogelijk en onrealistisch om al die leegstaande panden opnieuw in te vullen met handelszaken. Winkels die langere tijd leegstaan moeten nieuwe functies kunnen krijgen, zoals bijvoorbeeld wonen, horeca, kleinschalige dienstverlening, maar ook pop-up concepten of afhaalpunten voor webshops.
• Lokale besturen wacht een belangrijke taak. Niet alleen krijgen zij sterke bevoegdheden om de vestiging van handel te sturen, zij moeten ook zorgen voor een concentratiegebied van winkels en voor multifunctionele, levendige kerngebieden met een aangepaste mobiliteit.
• Consumenten vergrijzen, maar blijven actief: nieuwe ouderen zijn jonger van geest en actiever, vertrouwd met internet en koopkrachtiger dan de vroegere generaties. Dit zal een verschuiving van goederen naar diensten (zorg en wellness) met zich meebrengen. De vergrijzing houdt een verminderde mobiliteit in. Dit zou kunnen betekenen dat buurtwinkels opnieuw succesvoller worden in de toekomst, net zoals levering aan huis.

• Multiculturaliteit.
• Andere gezinssamenstellingen: alleenstaanden, kleinere en nieuw samengestelde gezinnen.
• Noodzakelijk dat de binnenstad als geheel een aantrekkelijk gebied is met tal van andere publieke functies zoals cultuur, horeca, ontspanning, toerisme, werk, zorg, en onderwijs. Allerhande activiteiten en de permanente aanwezigheid van mensen zorgen voor een levendige kern met een bruisende sfeer.
• Bovenaan de piramide staan de handelskernen van Antwerpen, Gent en Brussel, en de centrumsteden… Onderaan de piramide staan de landelijke gemeenten met vooral een aanbod van run-shopping. In het midden van de piramide zit de grootste groep die bestaat uit kernen in grotere gemeenten en kleine steden. Zij zijn te klein om volop de kaart van shopping-stad te trekken. Deze kernen staan sterk onder druk. Deze categorie moet onderzoeken welke winkelgebieden nog succesvol (kunnen) zijn en welke niet meer. Op basis hiervan moet een ‘slimme krimp’ gefaciliteerd worden. Het winkelgebied moet kleiner worden, maar sterker en vitaler.
• UNIZO vraagt de lokale besturen om maximaal in te zetten op de keuze voor de kernen, en kritisch te zijn voor projecten in de rand via een streng vergunningenbeleid voor nieuwe grootschalige winkelprojecten. Het heeft geen zin om een kernversterkend beleid te voeren, wanneer winkelprojecten in de rand als paddenstoelen uit de grond blijven komen. Enkel activiteiten die geen plaats (kunnen) hebben in de kern, kunnen een plaats krijgen in de rand.
• Winkels die langere tijd leegstaan, moeten nieuwe functies kunnen krijgen. Dit betekent mogelijk ook het verhuizen, en het omvormen of vergroten van panden.

De Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG)

VVSG voert een aantal voorbeelden op van hoe steden concreet het probleem van winkelleegstand aanpakken via initiatieven op diverse vlakken: o.m. Roeselare, Ronse, Lier, Kortrijk, Turnhout, Mechelen.

VVSG hamert ook op de noodzaak van samenwerking o.m. met de vastgoedwereld.

Vlaanderen

Met het Decreet van 15 juli 2016 betreffende het Integraal Handelsvestigingsbeleid legde de Vlaamse Regering de nieuwe krijtlijnen vast voor een meer duurzame organisatie van de detailhandel in Vlaanderen. Een belangrijke rol is weggelegd voor de gemeentebesturen die verschillende instrumenten krijgen aangereikt om een ruimtelijk handelsbeleid te voeren.

Gemeenten hebben de mogelijkheid om kernwinkelgebieden, (perifere) winkelconcentraties en winkelarme gebieden af te bakenen, en om het winkelaanbod te sturen.

Verder kunnen gemeenten met ontwikkelaars of exploitanten handelsvestigingsconvenanten afsluiten over het aanbod, gezamenlijke initiatieven en de betrokkenheid bij kernversterkend beleid.

Het stadsbestuur van St-Truiden heeft enige praktijk:

-     1. afbakening van kernwinkelgebied en elementen van ruimtelijk beleid om te sturen;

-     2. afspraken met ontwikkelaar van Stayen: geen overbrenging van aanbod dat reeds in de binnenstad is gevestigd.

Het Vlaamse Agentschap voor Ondernemen VLAIO heeft een leidraad ‘integraal handelsvestigings-beleid’ ontwikkeld voor steden en gemeenten. Dit agentschap geeft ook subsidies voor acties ter ondersteuning van starters, o.m. via training en advies.

Europa

Zelfs de Europese Commissie heeft  belangstelling voor de problematiek van de winkelleegstand blijkens een aantal studies en het openstellen van Europese financiering voor acties ter zake. Dit geeft aan dat de problematiek van winkelleegstand in de laatste tien jaren in vele landen van Europa is opgedoken.

De kern

Winkelleegstand wegwerken

• St- Truiden telt 11,7 % leegstaande winkelpanden. Dit baart zorgen
• De Truienaar is tevreden over aanbod van winkels
• Trends: veroudering; minder consumptie fysieke goederen; online shopping
• Versterking van aantrekkelijke kern nodig; afremmen in periferie
• Slimme krimp voor de toekomst
• Kernwinkelgebied afgebakend

De meeste steden kampen met het fenomeen van leegstand van handelspanden. Sint-Truiden bekleedt onder de kleine steden een plaats in het midden. Een leegstandspercentage van 11,9 % betekent een permanente zorg, zoals trouwens voor de meeste steden. Niet alleen in Vlaanderen is dit trouwens een zorg. Heel Europa zit men met de handen in het haar. De grotere centrumsteden doen het over het algemeen iets beter dan de kleine steden.

Tijdens de Corona-crisis in 2020 en 2021 nam de handelsleegstand flink toe als gevolg van minder kopen in fysieke winkels en meer online kopen. Het beleid kon daar moeilijk iets tegenover zetten. Dus waren deze jaren verloren in de strijd tegen de winkelleegstand. Vanaf 2023 kon de strijd opnieuw gevoerd worden om het leegstandspercentage terug te dringen.

Een derde van het leegstandscijfer van Sint-Truiden stemt overeen met de frictieleegstand. Deze bedraagt ca 4% van het aantal handelspanden. De frictieleegstand is nodig om een goede werking van de markt toe te laten. Onder dit niveau is er schaarste. Dus kan het een doelstelling zijn om de leegstand tot 4 à 5 % terug te dringen. Dit zijn niveaus die bij de best presterende steden en in Nederland benaderd worden. Er valt een hele weg af te leggen eer Sint-Truiden daar aanbelandt.

De hoge winkelleegstand doet een vicieuze cirkel ontstaan want werkt negatief op de aantrekkelijkheid van winkelstraten en heeft zelfs een ruimer effect op de gehele stadskern. De inspanningen om meer beleving te krijgen in de kern worden er door te niet gedaan. Noch in de Stapelstraat noch in de Luikerstraat noch op de Markt is het tegenwoordig een fraai zicht.

In een volgende tabel ziet men dat het aantal handelspanden doorheen de jaren is geslonken, met ongeveer 10 % in een periode van 10 jaar. Maar het aantal gevulde handelspanden is nog meer gezakt namelijk met 12,5 % hetgeen betekent dat de leegstand is toegenomen.

Laat ons even een denkoefening maken. Een mogelijk scenario stelt voorop dat het aantal handelspanden verder slinkt bij voorbeeld met ongeveer 10 % in de komende 10 jaar zoals in het recente verleden. Dit zou betekenen dat het aantal handelspanden verder afneemt van circa 1.040 naar circa 940. Indien het aantal gevulde handelspanden behouden blijft op het huidige peil van circa 910, betekent dit dat het leegstandspercentage op 4 % uitkomt. Dit laat uitschijnen dat het niet onmogelijk is om de leegstand op termijn naar een aanvaardbaar niveau terug te dringen, zij het voornamelijk door vermindering van het aantal handelspanden (slimme krimp) hetgeen toch nog een verschraling is.
Bij een krimp van het aantal handelspanden zouden mettertijd idealiter de kernhandelsstraten zich blijven bevestigen en in andere straten zou een verschuiving optreden naar andere functies vb. wonen.

Niveau van de handelshuur

De wet van vraag en aanbod speelt bij de prijs van de handelshuur: wanneer er minder vraag is naar handelspanden, daalt de prijs van de handelshuur. De stedelijke diensten en Shop & the City zijn verondersteld cijfers te hebben over de handelshuurprijzen om dit te kunnen opvolgen.

Het verschil in handelshuur afhankelijk van de locatie is daarbij in het oog te houden. Het zou kunnen dat op locaties waar veel leegstand voorkomt de handelshuur per m2 veel lager ligt. Informatie over het niveau van de handelshuur en de verschillen naargelang de locatie kan inzicht brengen. Hier spreekt de markt zich uit. Is het zo dat de hoogte van de handelshuurprijs een beletsel is in de gevallen waar veel leegstand voorkomt, vb. de kop van Stapelstraat, de kop van Luikerstraat, galerij Astrid in de Stapelstraat?

Omslag in het beleid

In het begin van deze eeuw heeft men in bijna heel Europa de kapitale fout gemaakt om winkeluitbreiding volop toe te laten in de periferie. Baanwinkels en shopping centra verrezen op veel plaatsen. Men is vergeten dat winkels in de stedelijke kernen hierdoor verhevigde concurrentie ondervonden en uiteindelijk ophielden te bestaan. Het gaat niet zozeer om het wegtrekken van de supermarkten uit de centra. De aantasting van het weefsel van fun shopping die de kernen hun levendigheid bezorgden, was vooral schadelijk. Stadsbesturen zijn hier in de fout gegaan. Sint-Truiden vormde hierop geen uitzondering, vooral met de toelating van fun shopping winkels in Stayen en in het project Neven aan de omleidingsweg.

De Vlaamse Overheid heeft geleidelijk ingezien dat dit fout was, en voert sinds enige jaren een beleid van versterking van de handelskernen. Dit heeft de titel Bedrijvige Kernen gekregen. Er werden subsidies voorzien, er was ondersteuning aan steden en gemeenten via de Vlaamse ‘profploeg’, er zijn nieuwe wettelijke mogelijkheden gekomen op vlak van ruimtelijke ordening met de afbakening van een kernwinkelgebied, maar bovenal werd er een nieuwe visie uitgedragen.

Volgende trends leiden tot een ongunstige evolutie voor de detailhandel in stedelijke centra: stagnatie van de groei van consumptie van fysieke goederen in tegenstelling tot diensten, inboeten van fysieke winkels t.o.v. online shopping. Ook de veroudering van de bevolking en de trage groei van de koopkrachtige en kooplustige bevolkingsgroep speelt een rol.      

De concurrentiepositie van Sint-Truiden is in de voorbije jaren waarschijnlijk ook negatief beïnvloed door het bijkomende winkelaanbod op de Blauwe Boulevard in Hasselt.

Wat is er in de voorbije jaren gebeurd in Sint-Truiden?

De zone onderaan de Stapelstraat is al vele jaren een zorgenkind als het om winkelleegstand gaat. Het stadsbestuur trachtte er iets aan te doen met het aankopen van enkele panden en deze aan te bieden voor pop up winkels. Dit bleek weinig succes te hebben. Onderaan in de Stapelstraat werden twee panden door de stad aangekocht en deze zijn nu gesloopt.

In het Ruimtelijk Uitvoerings Plan ‘Binnenstad’ is het kernwinkelgebied afgebakend. Dit verbiedt wonen of niet-publieksgerichte diensten in het gelijkvloers van het kernwinkelgebied. Beperkingen opleggen lijkt zeer arbitrair en het is maar de vraag of dit tot de oplossing behoort.  

Belangrijk is wat er met de Cicindriawijk zal gebeuren. Er komt een woonproject op de hoek met de Appoloniastraat.

De herinrichting van de Groenmarkt heeft er het decor-gehalte vergroot en de beleving verbeterd.    

Sint-Truiden heeft de Vlaamse ‘profploeg’ van experts ingeschakeld voor extern advies. In 2024 werd een persoon aangenomen om de stadsdiensten te versterken op dit punt. Een systematische samenwerking werd opgezet tussen de diensten van ruimtelijke ordening en van economie.

Langs de omleidingsweg kwam er een vestiging van Mc Donalds. Het betreft een horeca- zaak volgens de typische format van Mc Donalds die bestellen en afhalen per auto mogelijk maakt. Er is ook een nieuwe supermarkt Jumbo gebouwd langs de Luikersteenweg. Dit wakkert vooral de concurrentie tussen de supermarkten in de rand aan.

Behalve deze twee werd nergens de bouw van handelszaken toegelaten in de stadsrand.

De lockdown onder de corona-crisis was de ideale voedingsbodem om winkels terug dichter bij de mensen te brengen. Zo nam SPAR het initiatief om een winkel te openen op de Grote Markt. Dit was geen lang leven beschoren. Misschien kwam dit te vroeg om te kunnen profijt halen uit het hogere aantal bejaarde mensen en alleenstaanden die in de stad komen wonen.

Etnisch ondernemen hoort bij de evoluerende samenleving. Naast de nachtwinkels en de restaurants door buitenlanders, kwamen er supermarkten aan het station, in de Minderbroederstraat, op het Europaplein, een supermarkt met slager in de Stapelstraat, en een halal-slager in de Luikerstraat.

Scholen verlieten het centrum.

Sint-Truiden heeft al jaren een centrum-management met Shop & the City. In vergelijking met Stayen is er een concurrentienadeel in verband met gratis parkeren.

Er is veel te doen in St-Truiden. Geen gebrek aan animatie. Op dit vlak is de traditie en het beleid van het stadsbestuur reeds vele jaren toonaangevend. Inzake beleving is zaterdag-marktdag een wekelijkse topper.

R.U.P. Binnenstad

De Vlaamse Regering heeft de mogelijkheid gegeven aan gemeenten om een ‘kernwinkelgebied’ af te bakenen om hierin een ‘stimulerend beleid te voeren voor de kleinhandel’. De stad Sint-Truiden was pionier en heeft deze mogelijkheid toegepast in haar R.U.P Binnenstad van 2018. Een afbakening via een R.U.P. schept een juridisch instrument en is daardoor een sterke maar ook een bindende maatregel.

Het afgebakende kernwinkelgebied weerspiegelt grosso modo de concentratie van handel. Het bouwblok van de nummers 100 en 102 in de Stapelstraat is opgenomen; de panden aan de overkant van de straat niet. De niet-opneming van de Cicindriawijk en het middelste deel van de Diesterstraat was een bewuste keuze volgens de ‘slimme krimp’ gedachte. De concentratie van vooral diensten in de Clockemstraat en omgeving werd ook niet opgenomen.

Een R.U.P legt beperkingen op, het geeft geen stimulansen. Het gevaar voor een star beleid is groot. Onder meer de zinsnede in de voorschriften voor het kernwinkelgebied "woningen of niet-publieksgerichte diensten op de gelijkvloerse laag aan de straatzijde zijn verboden, met uitzondering van bestaande vergunde woningen en/of diensten" moet overdacht  worden.

Gemotiveerde afwijkingen zouden moeten mogelijk zijn. Een geleidelijke overgang zou kunnen gehanteerd worden. In het kernwinkelgebied van Mechelen is het mogelijk om aan de straatkant een etalage te hebben en daarachter en op de bovenverdieping een woonruimte. In Sint-Truiden laat het R.U.P. dit ogenschijnlijk ook toe; dit zou een perspectief geven indien etalages van naburige winkels gecombineerd worden met wonen achteraan en boven.

Laat ons eens de situatie van een eigenaar van een leegstaand handelspand onderaan in de Stapelstraat beschouwen. Hij heeft reeds vele pogingen gedaan doorheen de voorbije jaren maar hij krijgt zijn handelspand niet verhuurd en niet verkocht. De buurt is verloederd. Hij zou wel willen verbouwen om wonen toe te laten, maar wonen mag niet op het gelijkvloers. Zijn pand is te klein om een aparte toegang naar boven toe te laten. Deze eigenaar heeft geen mogelijkheid om uit deze situatie te geraken. Het R.U.P. helpt hem ten genen dele; integendeel, het belemmert zijn uitweg.

De goede bedoelingen van het R.U.P Binnenstad waren gewettigd bij een lage winkelleegstand, maar dat was niet het geval in 2018 en nog minder vandaag. In het algemeen kan men ook stellen dat de concentratie van winkels in een bepaald gebied er historisch gekomen is door de marktwerking, en niet is geregeld door een maatregel van ruimtelijke ordening.

De principes van de 'slimme krimp’ zijn ook van toepassing op zones buiten het kernwinkelgebied. Het is de bedoeling dat de concentratie van winkels behouden blijft en dat de omschakeling naar wonen en diensten dus bij voorkeur buiten de echte handelskern zou gebeuren.

Gemeenteraad en Raadscommissie in 2023

Het rapport van de profploeg werd in augustus 2023 voorgesteld aan het schepencollege. Dit is aanleiding geweest om na te denken onder andere over de zin van een leegstandstaks. Ook over het inkrimpen van het kernwinkelapparaat ten voordele van wonen werd nagedacht. Er werd een begin gemaakt van nieuwe beleidvorming: optische en tijdelijke maatregelen onder meer lege vitrines door naburige winkels laten invullen en pop up winkels, en eerste gesprekken met handelaars en eigenaars werden gemeld.

Op de raadscommissie van oktober 2023 werd verslag gebracht van de adviezen van profploeg-bureau Endeavour en wat daarmee is gebeurd. Er is werk gestoken in inventarisatie. Er zijn contacten geweest met eigenaars. Het voorstel om meer sfeer te creëren op en rond het St-Maartenplein is lovenswaardig. Er werd NIET gewezen op het feit dat de Stapelstraat tegenwoordig een ware verkeersriool is, hetgeen moeilijk kan verenigd worden met een winkelstraat.     

De huidige maatregelen zijn erop gericht om de winkelstraten in Sint-Truiden attractiever te maken, en dat is goed. Er moet echter ook erkend worden dat de winkelleegstand een structureel probleem is dat dus nood heeft aan structurele maatregelen.

Voorstellen

Slimme krimp faciliteren

De ‘slimme krimp’ zou op lange termijn spontaan gebeuren op voorwaarde dat het R.U.P. Binnenstad hiervoor geen hindernissen opwerpt. Ondertussen blijft de attractie van de stad als handelscentrum achteruit gaan. Dus moet een beleid gevoerd worden dat deze slimme krimp faciliteert.

Eigenaars benaderen

Het stadsbestuur heeft inspanningen geleverd om eigenaars van panden te benaderen. Dit is belangrijk maar deze benadering moet niet enkel betrekking hebben op optische maatregelen om de winkelstraten attractiever te maken, maar ook op verder gaande investeringen. Vooral in de Stapelstraat is grondige renovatie of nieuwbouw van de panden aan de orde.

Moratorium op winkels in de periferie

Er is een zekere balans tot stand gekomen tussen enerzijds run shopping met de auto in de stadsrand en anderzijds fun shopping in de stad. Het is belangrijk dat dat bij voorbeeld kledingwinkels niet meer uitwijken naar de stadsrand zoals in het verleden is gebeurd. Het is daarom belangrijk om een moratorium in te stellen op nieuwe winkels in de stadsrand die de capaciteit hebben om bij te dragen aan fun shoppen: geen winkels meer laten bijbouwen in de stadsrand. Het lijkt best om een echt moratorium af te kondigen middels een gemeenteraadsbesluit dat bij voorbeeld gedurende tien jaar geldt en uitzonderingen kan bevatten.

Zou het een concreet doel kunnen zijn om één of meerdere van de winkels in de rand naar de kern te zien verhuizen? Jaren geleden keerde de CASA terug naar het stadscentrum. In Hasselt heeft de C&A terug haar deuren in het stadscentrum geopend. In Bilzen is de JBC in het centrum.

Beleving

Sint-Truiden heeft reeds lang een traditie van ondersteuning van de beleving. ‘Ladies City Day’ lijkt een jaarlijks succesvol evenement, zoals ook de 'Dag van de klant’. Wat zou de middenstand denken van het voorstel om eens per maand iets dergelijks, maar dan kleiner, te organiseren mits de winkels op vrijdag avond langer openblijven en de stadskern of toch zeker de Stapelstraat autovrij gemaakt wordt. Dit zou kunnen ingekleed worden als ‘Lange Vrijdag kum noa ’t stad’ naar het voorbeeld van ‘Lange Samstag in der Stadt’ in Duitsland lang geleden.

Parkeren

Stayen heeft een belangrijk voordeel tegenover de stadskern door de gratis parkeertijd die er aangeboden wordt. Dit is reden om na te denken over de bereikbaarheid en het parkeren in de stad. Dit kan verbeterd worden door het gebruik van de Centrumparking vb. één uur gratis te maken voor winkelgasten op alle dagen (niet enkel op zaterdagen). Kortrijk geeft het voorbeeld door een systeem van consumptie-parkeren dat in mei 2022 het levenslicht zag. Werkt Shop & the City aan een systeem waarmee je via aankopen punten kan verzamelen om via de Shop & the City-kaart je parkeerticket te betalen?

De beslissing om de gratis parkeertijd op de shop & go parkings uit te breiden van 30 naar 60 minuten ging voorbij aan de oorspronkelijke bedoeling van deze parkings om parkeerplaatsen voor te behouden voor het doen van een boodschap. De maatregel leidde tot een halvering van het aantal beschikbare parkeerplaatsen.

Parkeren voor bezoek aan de winkelstraat Luikerstraat kan vergemakkelijkt worden door het aantal parkeerplaatsen op het Europaplein en omgeving gevoelig uit te breiden mits éénrichtingsverkeer in de Tongerse steenweg en de Luikersteenweg. Nog meer plaatsen zouden op termijn beschikbaar kunnen komen als de parking van het Europaplein ondergronds wordt gebracht.

Diensten

De invulling van panden waar vroeger winkels waren, vervangen door wonen of door publieksgerichte diensten, is één van de oplossingen voor het probleem. Er wordt vastgesteld dat niet enkel winkels in voorbije decennia naar de stadsrand zijn verhuisd maar ook publieksgerichte diensten. De lijst van dienstenbedrijven is lang: van (para)medische beroepen zoals artsen, tandartsen en thuisverpleging, kinesisten, over boekhouders, interim- en personeelsselectie-kantoren, architecten en studiebureaus, reclamebureaus, evenementenbureaus, advocaten, banken, spaarkassen en verzekerings-maatschappijen, immobiliënkantoren, notarissen, vakbonden en mutualiteiten, autorijscholen, persoonsverzorging en kappers, droogkuis, schoenherstellers en strijkateliers, dienstenchequebedrijven, etc.. Veel van deze bedrijven moeten in de stad terechtkomen, want velen hebben een loketfunctie en een bereikbaarheidsprofiel dat niet zeer op de auto is gericht, en kunnen bijdragen aan de levendigheid van de kern. Men kan nadenken over hoe het bouwen voor dienstenbedrijven in de stadsrand kan afgeraden of afgeremd worden, zoals dit ook voor winkels moet gelden.

Netheid op openbaar domein

De netheid van stoepen laat vaak te wensen over, ook in de winkelstraten Luikerstraat en Stapelstraat. De winkeliers zijn verondersteld om regelmatig hun stoepen te poetsen. Hierop moet toegezien worden. Indien sommigen dit niet zelf willen doen of laten doen door ingehuurd personeel, kan Trud’Or of Shop & the City een groepsaankoop van poetsdiensten op de trottoirs organiseren.

Promotie

Inschakeling van Trud’Or of Shop & the City kan winkeliers beter toegang geven tot promotie op TV Limburg via groepsaankopen.   

De kern

Winkelleegstand in 2023

• Sint-Truiden telt 11,9 % leegstaande handelspanden in 2023
• Vicieuze cirkel van leegstand = negatief voor aantrekkelijkheid
• Vermindering van leegstaande en van totale handelspanden in laatste jaren, vooral minder winkels
• In Vlaanderen omslag van beleid: kernversterking met subsidies, advies profploeg, afbakening kernwinkelgebied
• In St-Truiden is het kernwinkelgebied afgebakend via een RUP, dat geen stimulansen geeft, wel beperkingen oplegt, vb. verbod woningen
• Nadenken over zin van leegstandstaks, en inkrimpen van kernwinkelgebied
• Optische en tijdelijke maatregelen(vitrines)
• Gesprekken met eigenaarsmoeten ook gaan over verder gaande investeringen
• Moratorium op winkels in stadsrand nodig; maandelijks ‘Lange vrijdag kum noa t’stad’
• Consumptie-parkeren via Shop & the City
• Diensten ook weren in stadsrand
• Netheid van stoepen; groepsaankoop mogelijk voor poetsen, en voor promotie

Er zijn voor en tegen-argumenten.

Tegen:                                                                                                                                                                                                                            1° Dit kan geen bijdrage leveren in een context van overmatige leegstand: de kosten voor de eigenaars nog opdrijven wanneer dezen moeilijk vragers vinden voor hun pand.

Is er reden om een andere interpretatie te huldigen omtrent het al of niet invoeren van een leegstandstaks dan omtrent de onroerende voorheffing? Vrijstelling van de onroerende voorheffing kan ingevolge oordeel door het Grondwettelijk Hof van 2003 jaarlijks toegekend worden indien de eigenaar het onvrijwillig karakter van de leegstand van het gebouw en de improductiviteit bewijst door aan te tonen dat hij het gebouw heeft proberen te verhuren, te verkopen of te verhuren én te verkopen. De verenigde Overheid zou tegengestelde signalen geven met een leegstandsheffing die geen rekening houdt met eerlijke pogingen van eigenaars. Dit leidt tot verwarring bij de betrokkenen. 

2° Alhoewel veel werk ook wordt geleverd om beter zicht te krijgen in het leegstandsprobleem (inventarisatie), zou een leegstandstaks aandacht, moeite en personeelsinzet opeisen. Ingeval van invoeren van een taks moet de inventaris altijd accuraat zijn om juridisch stand te houden.

3° Probleem van gelijkberechtiging: panden met hogere aantrekkelijkheid (factoren: locatie, buurt, ouderdom gebouw) hebben minder kans om leeg te staan dan panden met lage aantrekkelijkheid.

Voor:

Een leegstandstaks zou kunnen een milderende invloed uitoefenen op de hoogte van de handelshuur. Is het zo dat de handelshuur een beletsel is in de gevallen waar veel leegstand voorkomt? Het niveau van de handelshuur in Sint-Truiden is niet buitensporig.

Er bestaat in Sint-Truiden een idee voor een invoering van een leegstandtaks met de mogelijkheid om ervan ontheven te worden indien men meewerkt aan initiatieven van de stad zoals het beschikbaar stellen van de vitrine voor etaleren van kunst. Dit laatste kan de buurt verlevendigen, maar zou ook kunnen georganiseerd worden los van een leegstandtaks. Terloops, onlangs lanceerde Hasselt zijn versie van vitrinetour: kuierkunst.

I

Indien een leegstandstaks op handelspanden ingevoerd wordt en ook anders, moet de eigenaars een realistische kans geboden worden om leegstand te vermijden. Een goed reglement moet voldoende nuanceringen bevatten, en mogelijkheden om ontheven te worden van de leegstandstaks indien men meewerkt aan initiatieven die het leegstandsprobleem willen aanpakken middels wezenlijke investeringen van de betrokkene.

Het probleem van winkelleegstand dateert niet van gisteren

Sint-Truiden is niet de enige stad in Vlaanderen met een ernstig probleem van winkelleegstand. De meeste steden kampen met leegstand van handelspanden. Een gemiddeld leegstandspercentage van rond 11 % betekent een permanente zorg voor de besturen van de meeste steden.

De drastische toeneming van winkelleegstand waarmee Vlaanderen worstelt, vond reeds in 2009 – 2011 plaats. Sindsdien is het alleen maar erger geworden. Twintigers hebben de hoge winkelleegstand altijd geweten en kunnen denken dat dit normaal is. In de afgelopen 15 jaar heeft dit fenomeen lelijk huisgehouden en geleid tot een verminking van Sint-Truiden net als van vele steden in Vlaanderen. 

Een beleidsdoelstelling zou kunnen zijn om terug een leegstand van 4 à 5 % te bereiken (de frictieleegstand die nodig is om een goede werking van de markt toe te laten).

Handelsstraten en kernwinkelgebied

Zones van een stad die vroeger echte handelsstraten waren maar die sinds enige jaren af te rekenen hebben met sterke teruggang zijn in elke stad te vinden. Deze zones zijn soms echte kankerplekken geworden. Winkels in de omgeving ondervinden een negatieve invloed. Zones met zware leegstand werpen hun donkere schaduw op een ruimer gebied. Zij dragen bij aan verloedering van de buurt en verminking van de stad. In Sint-Truiden gaat het om het uiteinde van de Stapelstraat, de Cicindriawijk, en het uiteinde van de Luikerstraat naar het Europaplein toe.

De officiële afbakening van het kernwinkelgebied is achterhaald door de feiten. Een aanpassing dringt zich op.

In Sint-Truiden zijn er beperkingen geldig in het kernwinkelgebied, met onder andere het verbod op wonen op het gelijkvloers. Dit laat de eigenaars geen alternatief, en is dus nefast waar een jarenlange leegstand bestaat. 

Na jarenlange leegstand behoren vele handelspanden niet meer tot het relevant aanbod. Dus moet er iets anders mee gebeuren.

Panden die aangeduid zijn met groen zijn voor dagelijkse aankopen, de panden in rood voor periodieke aankopen, de panden in paars voor uitzonderlijke aankopen, de panden in blauw voor diensten, de panden in oranje voor horeca, en tenslotte de leegstaande panden in zwart.

Slimme krimp faciliteren

In het verleden werden handelspanden die bewoond werden door de handelaarsfamilie soms omgevormd tot woningen, en werden handelsstraten tot voornamelijk woonstraten. Dit gebeurde geleidelijk. De ‘slimme krimp’ zou op lange termijn spontaan gebeuren, op voorwaarde dat de afbakening van het kernwinkelgebied en de bijhorende maatregelen hiervoor geen hindernissen opwerpen. Ondertussen blijft de attractie van de stad als handelscentrum achteruit gaan en de verloedering van de binnenstad verder gaan. Dus moet dringend een beleid gevoerd worden dat deze slimme krimp faciliteert. 

De principes van de 'slimme krimp’ zijn ook van toepassing op zones buiten het kernwinkelgebied. Het is zelfs de bedoeling dat de concentratie van winkels in het kernwinkelgebied behouden blijft en dat de omschakeling naar wonen en diensten bij voorkeur buiten de echte handelskern zou gebeuren, namelijk vooral in de delen die vroeger handelsstraat waren maar die vaak al lang lijden onder een sterke terugval.

Provincies.incijfers.be meldt dat het aantal leegstaande handelspanden in Sint-Truiden in 2023 118 eenheden bedroeg van de in totaal 1010 handelspanden (11,7%). Terugdringing van de leegstand tot 4 of 5 % zou betekenen dat er 65 of 75 leegstaande handelspanden zouden moeten verdwijnen. 

         Een premie voor omvorming van handelspand naar woning

De theorie zegt dat de Overheid in actie moet komen wanneer de Marktwerking in gebreke blijft. Er zijn veel pogingen gedaan door de stad Sint-Truiden om te proberen nieuwe winkels in de binnenstad te krijgen via aanmoediging van starters (subsidies voor starters, pop up winkels).

De laatste jaren lijkt het besef door te dringen dat niet in elk leegstaand handelspand een handelaar zal terugkeren en dat  panden moeten getransformeerd worden. Dus moet er niet ingezet worden op meer initiatief, maar op facilitering van afbouw zonder dat het beeld van het stadscentrum hieronder lijdt. Het lijkt tijd dat men de zonnige bril ruilt voor een realistische bril.

Het omvormen van winkelpanden naar woningen kan aangemoedigd worden via brede communicatie. Dit zal best gepaard gaan met een premie voor het omvormen van handelspanden tot woningen. Dit is een eenvoudig en effectief instrument. 

De criteria kunnen zijn:

• Panden die na 2010 een handelspand waren;
• van winkelvitrine naar gevel met gewone vensters;
• premie per lopende meter façade;
• gemakkelijk aan te vragen;
• eerste schijf in een vroeg stadium uit te betalen, tweede schijf na facturatie.

De omvorm- premie zou kunnen gecumuleerd worden met de Vlaamse verbouwpremie voor woningen. Voor de vermogende eigenaar zal dit niet veel betekenen maar voor minder vermogende personen des te meer. Een eventuele extra-premie voor gevelrenovatie door de stad zou combineerbaar zijn.

In Turnhout bestaat zulke premie reeds een aantal jaren. Het loont de moeite om na te gaan of er in Turnhout gunstige resultaten zijn. In positief geval zou de stad Sint-Truiden het voorbeeld van Turnhout kunnen volgen en een budget voorzien voor een premie, bij voorbeeld 400.000 € voor een premie van 10.000 € mits mikken op  veertig panden. Dit is te spreiden over bij voorbeeld drie jaren. Dit zou kunnen leiden tot 40 van de hierboven becijferde 65 à 75 handelspanden die er minder zouden moeten zijn om een leegstand van 4 à 5 % te bereiken.

De premie voor omvormen van een handelspand naar een woning zou vooral van toepassing zijn in die zones waar het winkelbestand best afgebouwd wordt. De omvorm-premie zou een vermindering betekenen van het potentieel aanbod van handelspanden in de aanpalende straten van het kernwinkelgebied. Elders zou er vooral een effect zijn op het imago op niveau van de buurt en de stad.  

Indien de Vlaamse Overheid zich geïnteresseerd toont, kan zij dit premiestelsel bij succes overnemen van de stad.  

Flankerende aspecten 

 Oude en kleine handelspanden

Veel leegstand heeft betrekking op kleine en smalle, oude en verouderde panden, met slechte staat van onderhoud en zelfs verwaarlozing. Kleine panden zijn niet zo aantrekkelijk voor winkels. Kleine panden bieden ook minder gelegenheid om wonen boven winkels mogelijk te maken hetgeen de rendabiliteit reeds zou helpen (in kleinere panden is het moeilijker of onmogelijk om een aparte ingang te voorzien; er zijn kleinere ruimten op de bovenverdieping). Samenvoeging van naast elkaar gelegen kleine panden is een deel van de oplossing.

Moratorium op winkels en publieksgerichte diensten buiten het stadscentrum

Het stadsbestuur zou een moratorium kunnen instellen op nieuwe winkels in de stadsrand die de capaciteit hebben om bij te dragen aan fun shoppen. Dit kan best middels een besluit van de gemeenteraad dat bij voorbeeld gedurende tien jaar geldt en uitzonderingsgevallen kan bevatten die individueel in de gemeenteraad kunnen beslecht worden. Het decreet op de Integraal

Handelsvestigingsbeleid voorziet in wettelijke mogelijkheden die ingesteld worden in ‘winkelarme gebieden’ die door de gemeenteraad kunnen vastgesteld worden. 

Er wordt vastgesteld dat niet enkel winkels in voorbije decennia naar de stadsrand zijn verhuisd, maar ook publieksgerichte diensten. De lijst van dergelijke dienstenbedrijven is uitgebreid: van (para)medische beroepen zoals artsen, tandartsen en thuisverpleging, kinesisten, over boekhouders, interim- en personeels- selectie kantoren, architecten en studiebureaus, reclamebureaus, evenementenbureaus, advocaten, banken, spaarkassen en verzekerings- maatschappijen, immobiliënkantoren, notarissen, vakbonden en mutualiteiten, autorijscholen, persoonsverzorging en kappers, droogkuis, schoenherstellers en strijkateliers, dienstenchequebedrijven, etc..

Meer dienstenbedrijven moeten in de stad terechtkomen, want velen hebben een loketfunctie en een bereikbaarheidsprofiel dat niet zeer op de auto is gericht, en kunnen bijdragen aan de levendigheid van de kern. Men moet daarom ook nadenken over hoe het bouwen voor dienstenbedrijven in de stadsrand kan afgeraden of afgeremd worden, zoals dit ook voor winkels moet gelden.

De kern

Ijdele hoop versus realistisch beleid

• Handelshuurprijzen in St-Truiden niet buitensporig
• Toeneming winkelleegstand begonnen in 2009
• Vroegere handelsstraten zijn nu kankerplekken geworden
• Aanpassing van afbakening kernwinkelgebied dringt zich op
• Slimme krimp faciliteren
• 65 à 75 handelspanden te veel
• Samenvoegen van kleine panden
• Voorstel: premiestelsel voor omvormen naar wonen
• Winkels en diensten in rand

Industriezones en werk in bepaalde sectoren

Industriezones spelen een rol voor bedrijfshuisvesting vooral voor de sectoren Bouw, Industrie, Groothandel, en Transport + logistiek. Voor het geheel van deze sectoren samen neemt de werkgelegenheid niet meer toe, niet in Limburg en niet in Vlaanderen. Toeneming is nog te situeren bij de private en publieke dienstensector.

Alhoewel een stagnatie of zelfs een daling van werkgelegenheid niet automatisch leidt tot eindigheid van de behoeften aan industriezones, stelt men in Limburg en Vlaanderen vast dat de behoefte aan bijkomende ruimte op industriezones in de laatste jaren beperkt is geworden.

De gemiddeld oudere leeftijd van de bevolking in St-Truiden maakt dat in de toekomst van de  beroepsbevolking nog nauwelijks groei van werkgelegenheid uitgaat.

Schets van de industriezones in St-Truiden

In Sint-Truiden is er 352 ha industriegrond op bedrijventerreinen, vooral binnen de industriezones Schurhovenveld en Brustem, aangevuld met de zones Volmolen - Tiense steenweg en Zuid, en daarnaast nog enkele los staande bedrijven.

De industriezones van St-Truiden zijn compact. Ze zijn dicht bij het stadscentrum gelegen, uit de overheersende windrichting.

Tot voor kort was er quasi geen leegstand of waren er geen zieltogende bedrijven. Sindsdien is er verlies aan arbeidsplaatsen bij PUNCH en bij VCST, en zijn er op de locaties van deze twee bedrijven leegstaande gebouwen. Het leegstaande gebouw van VCST wordt omgevormd naar een locatie met 4 aparte gehelen.

Met Droneport en de zone voor luchtvaartgebonden bedrijven op Brustem hebben het stadsbestuur  en partners een infrastructuur geschapen die mikt op de onbemande luchtvaart.

De laatste jaren is de trend van units voor kleinere K.M.O.-bedrijven in opgang. Zulke projecten door privé-initiatief zijn goed voor het opvangen van de behoefte aan vestiging of herlocalisatie van kleinere bedrijven. Sint-Truiden heeft ook zulke bedrijfsunits op twee plaatsen op Schurhovenveld en recent een derde op Terbiest.

Nog te benutten reserve

De laatste wijziging dateert van het jaar 2015 en voegde 36 ha bedrijventerrein toe.

Op heden is de reserve aan industriegrond 45 ha à 50 ha op Brustem die wel bestemd maar nog niet benut zijn door bedrijven. De nodige wegenis moet aangelegd worden om dit geplande aanbod reëel te maken.

Uitbreidingsmogelijkheden

In het structuurplan worden drie mogelijkheden genoemd voor uitbreiding van de industriezones in de verdere toekomst. De mogelijkheid aan de Groenstraat met hoek met de Tongerse steenweg lijkt de enige wenselijke omdat daar de bestaande weg ook aan de tweede zijde zou kunnen benut worden. Waarschijnlijk volstaat de gecreëerde reserve voor lange tijd, misschien wel voor altijd.

Inmiddels kan er behoefte zijn aan bijkomende ontsluiting van industriegrond. Een bijkomende weg zou de reeds geplande uitbreiding in Brustem Bedrijvenpark kunnen ontsluiten. 

Wanneer een gewestplanwijziging aan de orde is voor andere zaken, kan een ruil van 4 ha bijkomend industriezone ter compensatie van schrapping van evenveel watergevoelig gebied te Bevingen gebeuren. De westelijke zone van bedrijvenpark Brustem, in de nabijheid van het dorp Bevingen, komt hiervoor best in aanmerking.

De zone aan de buitenzijde van de omleidingsweg (weg naar asielcentrum) wordt thans op de markt gebracht.

Verzorgd houden

Vandaag zijn er meerder bestaande bedrijfsgebouwen te huur of te koop. Het stadsbestuur moet er permanent over waken dat er geen grotere leegstand ontstaat. Dit gevaar dreigt meer op het oudere bedrijventerrein van Schurhovenveld. De recyclage van bedrijfsgebouwen wanneer bedrijven hun activiteiten stopzetten of inkrimpen verdient aandacht. Het stadsbestuur kan hier nauwgezet op toezien om te vermijden dat het imago van de industriezones zou komen te lijden onder leegstand van gebouwen en verloedering. Goed beheer met onderhoud van infrastructuur en groen gaat veroudering tegen.

Bedrijvenpark Brustem: een instrument van Ruimtelijke Ordening

Herlocalisaties

Het Bedrijvenpark van Brustem heeft tot nog toe vooral dienst gedaan voor herlocalisatie van in St-Truiden gevestigde bedrijven. In sommige gevallen was het uitdrukkelijk de bedoeling van de bedrijven om een groter bouwproject te kunnen realiseren dan de vestiging op de vroegere site. De bedrijven Globachem, Heusdens, De Lijn, Stadsbader Contractors, Jo Herbots, B.A.B. BAMPS, Haesen steenkapperij, Hermoo, M.T.S., Tilkens, Vanzeer, garage Merinsky, garage Davo, garage Delorge, Webeco, Wintmolders, bakkerij Vanleeuw, Lindebrings, waren allemaal in dat geval. Nieuwe bedrijven zijn een uitzondering.

Vandaag veel minder hinder van industrie(zones) voor de omgeving

De hinder die bedrijven en industriezones t.o.v. hun naaste omgeving betekenen, werd gemeten voor het hele grondgebied van Sint-Truiden. De maat voor de hinder van bedrijven en industriezones is het aantal palende lopende meters. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds meer hinder t.o.v. woongebieden of dienstverlenings-gebieden of natuurgebieden en anderzijds minder hinder t.o.v. landbouwgebieden en bosgebieden. In de tweede categorie waar de hinder eerder landschappelijk is, wordt de hinder geschat als ¼ van de hinder in de eerste categorie.

Waar er wegen palen aan de industrie(zones) wordt voor de wegen met 2 x 2 profiel géén hinder geteld: de hinder door het verkeer neutraliseert de hinder die zou veroorzaakt worden door de  industrie(zones) aan de overzijde van de weg. Voor de hoofdwegen zoals Hasseltse steenweg, Tongerse steenweg, Luikersteenweg en Tiense steenweg wordt de hinder die optreedt aan de overzijde van de weg, als de helft van de lopende meters begrenzing geteld. Met de afstand wordt ook rekening gehouden: de hinder wordt volledig geteld tot 50 m en wordt half geteld van 50 m tot 100 m.

Wanneer de aldus gemeten hinder van alle bedrijven en industriezones van Sint-Truiden op de omgeving in 2000 op 100 % wordt gesteld, dan is de hinder vandaag nog slechts 84 %, dus - 16 %. De vermindering van hinder blijkt substantieel. Ondanks dat er nieuwe bedrijven bijkwamen en bedrijven hebben uitgebreid in deze periode, is de hinder voor de omgeving niet toegenomen maar integendeel fors afgenomen.

Deze vermindering van hinder is toe te schrijven aan het feit dat heel wat bedrijven door het Vlaams beleid van zonevreemde bedrijven actief werden gestimuleerd om te herlocaliseren. De industriezone van Brustem heeft hiertoe de kans gegeven.

Gemiste kans in Terbiest

De hinder voor de omgeving had verder teruggedrongen kunnen worden door schrapping van de zone van de vroegere Trudo-fabrieken. Er was reeds meer dan twintig jaar geleden sprake van schrapping van deze zone en omzetting naar woonzone. Nu is hier een zone voor KMO’s ontwikkeld. De mogelijkheid om gemengde eenheden met een bedrijf en woning erbij te realiseren, werd slechts beperkt te baat genomen.

De Kern

Industriezones

• Groei van werkgelegenheid in sectoren op industriezones neemt niet meer toe
• 352 ha industriegrond op compacte industriezones
• Er is nog te benutten reserve
• Een uitbreiding is niet direct aan de orde. Er kan nog een stuk ontsloten worden
• Recyclage van bedrijfsgebouwen wanneer bedrijven hun activiteiten stopzetten of inkrimpen verdient aandacht
• Veel herlocalisaties op Brustem Bedrijvenpark
• Vandaag is er veel minder hinder van industrie(zones) voor de omgeving
• Op Terbiest werden kansen gemist om een bedrijvenzone om te vormen naar woongebied, en vandaag om wonen en werken te laten combineren