De cijfers in de onderstaande grafiek zijn gebaseerd op een aantal elementen.

Vooreerst is er schatting van het bestaand aanbod. Met behulp van de vooruitzichten van het aantal personen en het aantal huishoudens worden het aantal huishoudens per 5-jarige leeftijdsgroep geschat. Op basis daarvan worden enerzijds het aantal verdwijningen van huishoudens bij de oudere leeftijdsgroepen (65+) en anderzijds het aantal nieuwe gezinnen bij de jongere leeftijdsgroepen (20 - 64j) geschat. Het verdwijnen van gezinnen geeft aanleiding tot het vrij komen van woningen. Er wordt van uit gegaan dat 80% van deze woningen bruikbaar zijn en dus op de markt komen.

Vervolgens wordt het effect van slim fit geschat. De bijgekomen appartementen in het recente verleden zijn gekend uit de afgeleverde bouwvergunningen. Er wordt vanuit gegaan dat 70% van deze nieuwe appartementen ingenomen worden door slim fitters. Dit stemt overeen met 5,4% van de bijgekomen huishoudens in de leeftijdsgroep van 50 tot 74 jaar in de periode van 2015 - 2020 en 5,8% in de periode van 2020 - 2025. De schatting van het aantal slim fitters die in de toekomst naar een appartement verhuizen wordt daarom verondersteld 5,8% te zijn van de aangroei van het aantal huishoudens in de leeftijdsgroep van 50 tot 74 jaar.

De samentelling van deze twee categorieën (huishoudens die ophouden te bestaan en een vrijkomende woning nalaten; slim fitters die verhuizen naar een appartement en een huis achterlaten) levert het aanbod van bestaande woningen.

Dan zijn er de vragers naar een woning. De nieuwe bijkomende gezinnen hebben allemaal behoefte aan een woning. Deze behoefte bestaat voor een gedeelte uit vraag naar huizen. Het gedeelte dat niet opgevangen wordt door huizen wordt ingevuld door appartementen. Aangezien 70% van het aantal bijkomende appartementen worden toegerekend aan slim fitters die verhuizen, wordt verondersteld dat 30% van de bijkomende appartementen wordt ingenomen door jongere personen tot 64 jaar. Het gaat ook over alleenstaanden en éénoudergezinnen.

In de grafiek wordt de verschuiving op de Truiense woningmarkt duidelijk. De blauwe lijn staat voor het aantal jonge gezinnen dat er in een bepaalde periode bij komt. Dezen hebben de keuze uit een nieuwe woning laten bouwen of een bestaande woning kopen. Het aanbod van bestaande woningen komt enerzijds van huishoudens die verdwijnen door overlijdens of door opneming in een woonzorgcentrum. Deze woningen zijn niet allemaal meer bruikbaar. Er wordt aangenomen dat 80% van deze woningen bruikbaar is (de bruine lijn); de overige zullen gesloopt worden. Anderzijds zijn er ook de oudere huishoudens die een woning, vaak met tuin, achterlaten wanneer ze verhuizen naar een appartement (de grijze lijn). Tezamen vormen ze het aanbod van bestaande woningen (de gele lijn).                                                                                                                                                                                                                  In de loop van de tijd is een verschuiving te zien. In de periode 2015 - 2020 vertegenwoordigde de voorraad van bestaande huizen reeds een ruime keuzemogelijkheid voor de nieuwe jonge gezinnen. Dit aanbod groeide in de periode 2020 - 2025 sneller dan het aantal nieuwe gezinnen. Een gevolg was dat het aandeel van de keuzemogelijkheid ‘bestaande woningen’ nog groter werd. In de volgende periodes zal deze mogelijkheid de groei van het aantal nieuw gezinnen helemaal inhalen en dus de vraag helemaal kunnen bedienen. In latere periodes zal het aantal bestaande woningen de vraag van nieuwe gezinnen zelfs lichtjes overstijgen.

2° Men hoort vaak in middens van gemeentepolitiek dat men jonge gezinnen wil aantrekken. Natuurlijk is dat een nobele doelstelling en wil men beter doen dan de bevolkingsprognoses aangeven. De feiten dwingen Truiense politiekers echter tot enige nuchterheid. De huidige lichte tendens van migratie naar de gemeente Sint-Truiden is reeds meegenomen in de prognose van de huishoudens (die de basis vormt voor het beeld naar de toekomst). In de voorbije jaren was er een positief saldo in de buitenlandse migratie; de binnenlandse migratie kent daarentegen een negatief saldo (onder meer de aantrekkingskracht vooral van Hasselt speelt).

Beter doen dan de prognoses is niet onmogelijk. Dan moeten twee zaken gebeuren: de stad moet als woonstad aantrekkelijker worden dan in het verleden, en er moeten ook meer jobs gecreëerd worden in de stad dan in het verleden. In verband met het laatste valt op te merken dat de economische basis van Sint-Truiden vandaag iets minder sterk is dan zij enkele jaren geleden was. Dit is een gevolg van vermindering van tewerkstelling in de automotive sector (VCST, Punch Powertrain = Stellantis) en in het call center op Stayen.

Kwaliteit van woningen

STEBO ondersteunt de stad in haar woonbeleid en vooral rond de kwaliteit van woningen. In 2024 bracht deze instelling de woningmarkt in kaart (moment- opname). Aspecten als keuzemogelijkheid en betaalbaarheid zijn daarbij aan de orde.

Zoals te verwachten zijn er vooral bij huurwoningen en bij oudere woningen problemen met kwaliteit: niet goed onderhouden, niet aangepast aan modern comfort en niet energie- zuinig.

Uit de jaarlijkse verslaggeving van STEBO kan men afleiden dat het beleid van leegstandsheffing en van controle op de kwaliteit via conformiteitsattesten een gunstig effect hebben.                                                                                                                                          De aanpak via het beleidsinstrument van het sociaal beheersrecht levert ook een kwaliteitsverbetering op van leegstaande en verwaarloosde woningen door communicatie met de eigenaars van woningen op de lijst. Bij het in huur nemen van private woningen voor sociale verhuring is er ook een communicatie waar eventuele kwaliteitsproblemen aangekaart kunnen worden.      Eénoudergezinnen blijken zoals verwacht zwakker te staan, en krijgen voorrang in de toewijzing van sociale woningen.                        Er is veel vraag bij het woonenergieloket naar begeleiding in verband met het energie- zuiniger maken van woningen. Sinds enige tijd heeft de Vlaamse overheid een aanbod van een gratis energiescan voor minder vermogenden.

Welk beleid voor de toekomst?

Markt en overheid

We hebben gezien dat het aanbod de vraag in Sint-Truiden gemakkelijk inlost. Dit staat in contrast met de gangbare mening dat er een woningtekort dreigt. Als dit al het geval zou zijn in Vlaanderen, dan zeker niet in Sint-Truiden.                                                                                                                              

Naar de toekomst is een verschuiving op de woningmarkt te verwachten. Dit is voornamelijk een gevolg van de veroudering van de bevolking. Er komen minder jonge gezinnen bij die een vraag hebben naar een woning. Er verdwijnen meer oudere gezinnen waardoor er woningen vrijkomen op de markt. Er is ook een effect dat meer senioren verhuizen naar een appartement waardoor huizen met een tuin vrijkomen ten behoeve van de jonge gezinnen. Er blijft een grote behoefte aan bijkomende appartementen. Deze verschuivingen zullen gebeuren. Het beleid moet hiermee rekening houden.

De marktwerking zal als antwoord op deze verschuivingen zorgen voor aanpassingen in het aanbod en in de vraag. De overheid en meer bepaald de stad kan best een handje helpen.

Er zullen altijd mensen zijn met een baksteen in de maag. Ze willen zelf hun droomhuis (laten) bouwen. Bij een krimpende markt voor nieuwbouw van huizen zal het particulier initiatief dus blijven bestaan, en zal de activiteit van project- ontwikkelaars in dit segment verder verminderen.

Sint-Truiden telt vandaag relatief weinig private woningen voor sociale verhuur (vroeger door het sociaal verhuurkantoor ‘Land van Loon’, nu door de sociale woonmaatschappij WIL). Dit kan zeker beter.

De Vlaamse overheid of de stad zou een conformiteitsattest verplicht kunnen stellen voor verhuur van woningen om de kwaliteit van het huuraanbod te bewaken. Opdat dit effectief zou zijn, moet de procedure vlot verlopen. Rigiditeit moet vermeden worden als men de verhuring niet wil ontmoedigen.

Renovatie van bestaande woningen zal aan belang winnen. Het gaat dan om energetische renovatie maar ook over het wegwerken van gebreken of het aanpassen aan de huidige comfort- maatstaven. Veel particulieren renoveren een bestaande woning voor eigen gebruik. Aanpakken in groep (met schaalvoordelen voor het drukken van kosten) is vaak niet mogelijk, waardoor project- ontwikkelaars geen interesse tonen. Is een aanpak denkbaar met koppeling van initiatief door professionelen gespecialiseerd in renovatie (kleine bouwbedrijven; gevelwerkers; dakdekkers; installateurs van sanitair, chauffage, deuren en vensters, keukens , …) aan kapitaal? Dan wordt het mogelijk om risico te nemen. Dan zou dit ook voor de huurmarkt dienstig kunnen zijn.

Het aantal woningen dat afgestoten wordt, neemt toe. In de berekening gaat het om een stijging van 56 woningen per jaar in de periode 2020 - 2025 tot 82 woningen per jaar in de periode 2035 - 2040. Afgestoten zal best betekenen dat ze gesloopt worden en niet eerst langdurig leegstaan met negatieve invloed op de directe omgeving. Het Vlaams beleid kent bij nieuwbouw op een plek waar een woning gesloopt wordt een premie toe van 10.000 € voor sloop en heropbouw.

Woningoverschot meten

Het is logisch dat de evolutie van het aantal woningen gelijke tred houdt met de evolutie van het aantal huishoudens. De administratie Wonen van Vlaanderen meet het woningoverschot.                                                                                                                  In 2022 zijn er in Vlaanderen 15% meer woongelegenheden dan huishoudens. Dit woningoverschot kan het gevolg zijn van (langdurige) leegstand, tweede verblijven en vakantiewoningen, studentenhuisvesting, B&B’s en Airbnb, etc. Sinds 2008 is er een gestage toename. Er komen dus steeds meer woongelegenheden bij dan dat er huishoudens bijkomen in Vlaanderen.                        Het woningoverschot is het grootst in de kustgemeenten (dit heeft vooral te maken met de tweede verblijven en vakantiewoningen), enkele steden (onder andere studentensteden waar studentenkoten een rol spelen, ook Airbnb) en ook in enkele landelijke gemeenten (vakantiewoningen).                                                                                                                                    Langdurige leegstand kan ook een oorzaak zijn van een woningoverschot en is uiteraard te vermijden.         

Leegstand van woningen tegengaan

De leegstand van woningen kan ook rechtstreeks gemeten worden. De Bond Beter Leefmilieu heeft dit gedaan in een publicatie van juni 2025 ‘Leegstand regeert het land’ op basis van de gegevens die gemeenten verplicht bijhouden. Het gaat over de structurele leegstand (>12 maanden) uit de inventarissen van de gemeenten. De woningleegstand is in Vlaanderen hoog in de Westhoek en in delen van Oost-Vlaanderen. Ook in de ons omringende gemeenten wordt een hoge woningleegstand opgemeten. In Sint-Truiden is waakzaamheid geboden.

Wat er gaande is met de leegstand van winkels toont aan dat op tijd een gepast preventief beleid voeren beter is dan achter de feiten aanhollen. Het voorkomen van verloedering is belangrijk. Dit geldt ook bij de leegstand van woningen. Het gaat dan niet alleen over de binnenstad maar ook over de dorpen.

Sociale sector

Het aanbod en het toewijzingsbeleid in de sector van sociale woningbouw moet voldoende soepel zijn om rekening te houden met de dynamiek van leeftijdsgroepen. Ook binnen de sociale verhuursector wensen meer mensen van de slim fit leeftijd te verhuizen naar een centraal gelegen appartement. De sociale woonmaatschappij moet dit mogelijk maken.                                    Eénoudergezinnen verdienen speciale aandacht zoals nu het geval is.

In het artikel over Velm en Rochendaal op deze website werd gewaarschuwd voor het gevaar van ontwrichting van de woningmarkt in Sint-Truiden en onevenwicht in de ruimtelijke ordening wanneer de stad te veel bouwkavels ineens wil op de markt brengen.

De Kern

Verschuivingen op de woningmarkt

- De woningvoorraad is iets ouder dan gemiddeld in Vlaanderen

- Het huuraanbod bedraagt ca. 30%

- De bouw van appartementen is belangrijk geworden

- In de nabije toekomst is er een afneming van het aantal bijkomende huishoudens

- De verhuis van aankomende senioren naar een appartement en vrij komen van een huis met een tuin voegt zich bij de vrij komende woningen doordat huishoudens van oudere personen ophouden te bestaan

- In de loop van de tijd doet zich een verschuiving voor: meer aanbod van bestaande woningen, en meer personen die een appartement verkiezen

- Er is geen schaarste op de woningmarkt, zoals blijkt uit het verloop van de prijzen van huizen en van appartementen

- Jonge gezinnen aantrekken is wenselijk maar niet eenvoudig

- Vooral bij huurwoningen en bij oudere woningen zijn er problemen met kwaliteit

- Er kunnen meer private woningen voor sociale verhuur

- Het belang van renovatie van bestaande woningen neemt toe

- De leegstand van woningen moet in het oog gehouden worden

- Leegstandsheffing is een effectief beleidsinstrument

- De sociale woonmaatschappij moet ook mogelijk maken dat senioren verhuizen naar een centraal gelegen appartement

- De stad mag niet te veel bouwkavels ineens op de markt brengen.

De waterproblematiek

De problematiek van opvang van regenwater is relevant voor Velm en voor het gebied. In voorbije jaren zijn maatregelen langs de Langstraat getroffen om het afstromend water van de hoger gelegen velden te bufferen. Het bewuste gebied is hoger gelegen dan de Langstraat, waardoor de problematiek van wateroverlast van de Langstraat niet op dezelfde manier bestaat in het gebied. Wel zijn maatregelen nuttig om geen bijkomend probleem te veroorzaken ten opzichte van de woningen en appartementen in het lagergelegen gebied rond de Martinusstraat en ook ten opzichte van de Velmerlaan. Dergelijke maatregelen worden in het ontwerp van RUP voorzien door een gedeelte uit te sluiten van woonfunctie en te bestemmen als groene zone waar een speelbos kan komen. Tevens wordt er opgelegd dat het hemelwater in de te bebouwen zone opgevangen wordt en kan gerecycleerd worden of kan infiltreren. Er zou nog een toetsing aan de Waterring en aan de Provinciale dienst water komen. Daarnaast is de verordening hemelwater van toepassing bij het effectief bouwen.

De behoeften en de mogelijkheden voor wonen

De deelgemeente Velm telde per einde 2024 2.511 inwoners.                                                                                                                          Het structuurplan van Sint-Truiden wijkt in verband met de positie van het dorp Velm enigszins af van het ‘Ruimtepact Limburg’ van het provinciebestuur. De provincie kende aan Velm een beperktere rol toe voor het opvangen van de toekomstige vraag naar woningen op basis van de beperktere uitrusting (bereikbaarheid, voorzieningenniveau, en tewerkstelling). Sint-Truiden heeft Velm in het gemeentelijk structuurplan aangemerkt als een van drie te versterken grote dorpen naast Brustem en Zepperen. Het structuurplan primeert op het advies van de provincie. Toch zal best rekening gehouden worden met de opmerking van de provincie door geen te grote groei voor de nabije toekomst na te streven. Dit is mogelijk via fasering van de infrastructuuraanleg en van de verkopen. Het gaat over iets minder dan 3 ha. Aan een dichtheid van 13 à 17 woningen/ha geeft dit 37 à 50 woningen.

Realisatie van gronden in eigendom van de stad

Het gebied is grotendeels eigendom van de stad Sint-Truiden. Dit laat toe dat een meerwaarde wordt gerealiseerd bij aansnijding van dit woonuitbreidingsgebied. De mogelijke meerwaarde is verminderd door de verdere inkrimping van het te bebouwen gebied na de laatste plenaire vergadering.    

Een gefaseerde realisatie is zeer goed mogelijk door de drie deelgebieden. Zo overspoelt men de markt niet en heeft men nog een reserve over voor de verdere toekomst.  

Volgende stappen in de procedure

In de gemeenteraad van juni werd het ontwerp van RUP voorlopig vastgesteld.

In september en oktober volgt een openbaar onderzoek waarin de burger zijn mening kan geven.  De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (Gecoro) bundelt dan alle adviezen en bezwaren en geeft hierover een advies.

Gefaseerde realisatie van bouwgronden

De uitdagingen van de ruimtelijke ordening zijn over decennia heen sterk geëvolueerd. Ooit was het een discipline die moest orde houden tussen de grote ruimtevragen van verschillende sectoren in een expansieve context. Vooral was er een zeer grote ruimtevraag van de sector ‘wonen’ die leidde tot vele en grote verkavelingen. Vandaag is fine tuning aan de orde in een context van afronding en van oog voor details en voor evenwichten.

De provincie heeft het in haar advies over Velm over een taakstelling van 20 woningen per jaar in de dorpen van het buitengebied tegenover een minimale taakstelling van 120 woningen per jaar in het kleinstedelijk gebied van Sint-Truiden (het centrum en de stadrand). Dit advies is niet uit de lucht gegrepen. De provincie stelt in haar ruimtepact 2040: “De woonbehoeften veranderen ten gevolge van verschillende demografische en maatschappelijke evoluties met ontgroening, vergrijzing, gezinsverdunning en diversifiëring van de bevolkingssamenstelling.” en “Uit de demografische evoluties blijkt dat de gezinsverdunning en vergrijzing onlosmakelijk verbonden zijn met een kleinere vraag naar grote grondgebonden woningen en een groeiende vraag naar kleinere, betaalbare en energiezuinige woningen”.  Een studie ‘regionale woningmarkten’ werd uitgevoerd ter voorbereiding van dit ruimtepact 2040.

Daarnaast is er ook een andere ontwikkeling, namelijk de toeneming van het aantal alleenstaanden, in zowat alle leeftijdscategorieën, onder meer als gevolg van meer scheidingen. Dit draagt ook bij aan de voorkeur voor een appartement boven een huis.

In de periode 2018 – 2024 (7 jaar) hadden 65% van de goedgekeurde bouwvergunningen  voor woningen in de gemeente Sint-Truiden betrekking op een appartement en 35% op een huis.

Het zou kortzichtig zijn om geen rekening te houden met deze tendensen. Deze tendensen spreken over de realiteit van vandaag. Indien men ze negeert, plant men alsof de realiteit van het verleden nog steeds actueel is. Dit zou een grote fout zijn.

Men hoort vaak in politieke middens dat men jonge gezinnen wil aantrekken. Natuulijk is dat een nobele doelstelling en wil men beter doen dan de bevolkingsprognoses aangeven. De feiten dwingen echter tot enige nuchterheid. De huidige lichte tendens van migratie naar de gemeente Sint-Truiden is reeds meegenomen in de prognose van de huishoudens. In de voorbije jaren was er een positief saldo in de buitenlandse migratie; de binnenlandse migratie kent daarentegen een negatief saldo. Verder valt op te merken dat de economische basis van Sint-Truiden vandaag iets minder sterk is dan zij enkele jaren geleden was. Dit is een gevolg van vermindering van tewerkstelling in de automotive sector (VCST, Punch Powertrain = Stellantis) en in het call center op Stayen.

Rochendaal ligt binnen het kleinstedelijk gebied (stad en stadsrand). Het behoort dus niet tot het geheel van dorpen. Deze woonzone staat in concurrentie met andere gebieden waar kavels voor huizen worden aangeboden. De zone in Rochendaal kan een interessante woonomgeving worden. Men zal hier ook best minstens twee fazen hanteren.

Indien men een redelijke fasering hanteert, overspoelt men de markt op korte termijn niet en houdt men een reserve over voor de verdere toekomst. 

Ten dele gaat het over een afweging tussen ruimtelijke ordening en mogelijke inkomsten uit verkoop.

De stad kan in de eerste zes jaar een verkoop realiseren van 30 in Velm + (maximaal 1/2 x 130 à 170 = 65 à 85) in Rochendaal = 95 à 115 kavels. Bij een gemiddelde verkoopprijs van 100.000 € per kavel zou dit 9,5 à 11,5 miljoen € kunnen opbrengen. Hiervan moet de kost van infrastructuuraanleg worden afgetrokken. Meer op de markt brengen zou een goede ruimtelijke ordening hypothekeren, en is wellicht ook gewoon niet realistisch.

De kern

Gefaseerd realiseren van woonverkavelingen door de stad in Rochendaal en in Velm

• De aansnijding van het woonuitbreidingsgebied van Velm wordt mogelijk gemaakt
• De waterproblematiek is relevant voor Velm, maar stelt geen noemenswaardige problemen voor dit gebied
• Velm is aangemerkt als een te versterken groot dorp waardoor het een taakstelling krijgt voor bouw van woningen
• Een speelbos is voorzien waardoor minder huizen mogelijk zijn
• 3 van de 4 deelgebieden zijn opgevat als cluster rond een openbaar domein, met gecentraliseerde autostallingen en met een groene berm langs de Langstraat
• De stad is er eigenaar van gronden waar 37 à 50 woningen kunnen gebouwd worden
• Het openbaar onderzoek zal nu gevoerd worden waarna het plan definitief kan worden vastgesteld
• In Rochendaal – Bevingen is de stad eigenaar van een zone waar 130 à 170 woningen kunnen gebouwd worden
• De realisatie van beiden zal best gefaseerd gebeuren met oog op een evenwichtige ruimtelijke ordening
• Een fasering voor beide zones kan leiden tot 95 à 115 kavels in de eerste 6 jaren.

De aangepaste voorzieningen nl. woonzorgcentra en assistentiewoningen moeten op deze aangroei voorzien zijn. Het is moeilijk te zeggen hoeveel meer er van elke soort nodig zullen zijn. De voorziening-verschaffers kunnen dit beter inschatten. Er is een en ander onderweg met het project op de Sint-Anna Campus. Het is wel zeker dat het aantal woningen die ook vormen van assistentie aanbieden best toeneemt en op meerdere plaatsen. Er is ook een tendens van bejaarden om meer zelfstandig te blijven wonen.

Er wordt verondersteld dat de Tuin der Broeders, de St-Anna Campus, de site van de Minderbroeders, en de site van het Ursulinenklooster meest geschikt zijn om in de komende jaren gepaste woonvormen voor (hoog)bejaarden te herbergen: rustige plekken in het midden van de stad, zeer centraal gelegen, bovendien herinnerend aan het verleden. Een voorwaarde is dat niet enkel financieel beter gesitueerden zich een appartement of een woonplek op deze sites kunnen permitteren.

Het stadsbestuur zou kunnen faciliteren dat de Minderbroeders-site gebruikt zou worden voor huisvesting van bejaarden. Het belang van bestaand patrimonium kan niet genoeg benadrukt worden voor deze doelgroep: herkenbaarheid van dingen van vroeger.

In een ander stuk wordt ingegaan op de idee om de Minderbroeders-site te gebruiken voor bejaardenhuisvesting. Dezelfde overwegingen gelden voor het Ursulinenklooster. In één van beide gebouwencomplexen kunnen verenigingen gehuisvest worden, onder meer deze die een plek hadden in de gebouwen van de vroegere Atheneum. Het zou zelfs goed zijn om een beetje meer leven te brengen op voorwaarde dat dit niet storend is voor de hoofdbestemming ‘rustig wonen’ van bejaarden.

Vivre en béguinage

Niet de fysieke restauratie van historische gebouwen, maar sociale innovatie met betrekking tot samenlevingsvormen ligt ten grondslag aan de nieuwe ‘béguinages’ in Frankrijk.

Dat er volop geëxperimenteerd wordt met woonvormen voor bejaarden hoeft niet te verwonderen gezien de toenemende behoefte in de komende jaren. De behoefte aan zorg neemt toe met de leeftijd van de doelgroep en de vermindering van de zelf- redzaamheid. In de toekomst zal op deze basis meer onderscheid gemaakt worden tussen groepen van bejaarden.

Er zal meer behoefte zijn aan woonzorgcentra en assistentiewoningen, maar er zal ook behoefte zijn aan diversiteit in het aanbod en het voorzien van voldoende zorg zal een uitdaging zijn gezien de krapte op de arbeidsmarkt. Nieuwe woonvormen die rekening houden met de verschillen in zorgbehoefte zullen het levenslicht zien. Keuzemogelijkheid houdt ook keuzes in van locaties, en van nieuwbouw tegenover oudere gebouwen, en van kopen tegenover huren met al dan niet betaling voor genoten zorg inbegrepen.

In Frankrijk heeft men zich laten inspireren door de middeleeuwse begijnhoven voor een nieuwe vorm van wonen voor senioren. De nadruk wordt gelegd op autonomie, gezamenlijke ruimten en activiteiten, en kleinschaligheid. Tegelijk is er aandacht voor veiligheid en is er ruimte voor de nodige zorg. Men onderkent dat de nood aan zorg zal toenemen. Het gaat om groepen van 12 à 25 bejaarden die samen wonen. Er is een begeleider van het samen-leven. Daarnaast is er een medische- en zorg-begeleider. De connectie met de lokale omgeving buiten de voorziening, wordt niet uit het oog verloren. Er wordt betracht dat de bewoners zich nuttig blijven voelen en mekaar ook helpen. De gedachte van samen doen weerspiegelt zich in het feit dat er steeds een zaal voor gezamenlijke activiteiten is en een gezamenlijke televisie-ruimte.

Het is in 2017 ontstaan uit een initiatief van vrijwilligers en mede mogelijk gemaakt door private investeringen. Info is te vinden op de website: www.vivre-en-beguinage.fr. Het doel van de vereniging is om in Frankrijk een honderdtal van deze projecten te realiseren tegen 2030. Het twintigtal tot nog toe gerealiseerde projecten betreffen bijna allemaal nieuwbouw. Zulks zou ook kunnen middels gebruik van bestaande gebouwen.

In Vlaanderen bestaan dergelijke initiatieven ook. Er is de vzw Abbeyfield Vlaanderen die reeds aan de wieg stond van vier projecten van co-housing voor bejaarden: in Gent, Leuven, Malle en Mechelen. Er is de vzw Symbiosis die 3 projecten heeft helpen tot stand komen onder de naam ‘de Living’: in Gent, Antwerpen en Oostende. De meeste projecten betreffen nieuwbouw. In het geval van het project van Symbiosis in Gent gaat het om de omvorming van een klooster. Veel projecten richten zich tot nog relatief jonge 55+ ers met nog weinig zorgbehoeften, en in bepaalde gevallen hebben de oorspronkelijke kandidaat-bewoners helpen vorm geven aan het project. Projectontwikkelaars zien ook een doelgroep voor kleinere appartementen met een collectieve ruimte voor mensen die zich willen wapenen tegen eenzaamheid. Het feit dat projecten nog eerder recent zijn, maakt dat de ervaringen veelal nog beperkt zijn.

De realisatie van een of meerdere co-housing- projecten voor (hoog)bejaarden in onze stad lijkt onvermijdelijk. Het gevaar is dat het een verhaal wordt voor ‘the haves, en niet voor de have nots’. Daarom lijkt het ook van belang dat initiatief ook uitgaat van de sector van de sociale huisvesting. Deze sector zal misschien geneigd zijn om eerst de kat uit de boom te kijken en pas in actie komen wanneer leergeld is betaald met deze maatschappelijke vernieuwing.

Er rest de vraag of een geïsoleerd experiment met alleen bejaarden de voorkeur geniet boven een gemengd experiment met gezinnen van verschillende leeftijden of een inbedding in een gemengde omgeving. Er bestaat ook de mogelijkheid dat jonge bewoners (vb. studenten) een commitment op zich nemen in ruil voor een verblijf tegen verminderde kost.

Ervaringen in binnen- en buitenland kunnen de visie scherp stellen.

Wil het OCMW van Sint- Truiden hierin een rol spelen?

Taakstelling voor bijkomende woningen

Volgens de laatste prognose (Gemeentemonitor Vlaanderen, 2021) bedraagt de aangroei van het aantal private huishoudens in St-Truiden ca 1.728 (9%) van 2022 tot 2040.

Het gaat om een prognose ‘open bevolking’ waarin de migraties zijn meegeteld. Deze prognose trekt de trend door van een positief migratiesaldo in de voorbije jaren. Het positief migratiesaldo was te wijten aan een positief saldo bij de buitenlandse migratie terwijl het binnenlandse migratiesaldo negatief was. In verband met het binnenlands migratiesaldo was de dynamiek van verhuisbewegingen naar de regio Hasselt en naar Vlaams-Brabant  sterk. Dit blijkt uit de studie ‘regionale woningmarkten’ (2018)  van de provincie Limburg. Een aanbodbeleid waarbij Sint-Truiden zijn kwalitatieve aantrekkelijkheid zou opkrikken of de woonprijzen zou verlaaagd zien, kan hier niet veel aan veranderen.

In de jaren die 2040 naderen en nadien zal de toeneming van het aantal huishoudens beperkt zijn en naar nul tenderen. De aanbodzijde zal dus in de komende tien à twintig jaren kunnen ondervinden dat de vraag geleidelijk afneemt tot quasi nul in 2040.

Taakstelling voor appartementenbouw

Er is een grote en groeiende groep van senioren in Sint-Truiden die de invulling van de woonbehoeften in de nabije toekomst zeer zullen bepalen.

Enkele vaststellingen:

• Thans is méér dan één op drie gezinnen in de gemeente St-Truiden een 65+ gezin.
• De groep betrokkenen gezinnen (gezinnen van 65+ers) zal in de komende tien jaren met dubbel zoveel aangroeien als in de voorbije tien jaren.
• De huidige maatschappelijke trend van verhuizen op latere leeftijd is nog eerder recent; deze zal bij aanhouden van het welvaartsniveau toenemen.
• Onze manier van samenleven zorgt ervoor dat ook onder de niet-senioren het aantal alleenwonenden stijgt.

Dit leidt dus tot de behoefte om in de komende jaren veel meer aan ouderen, bejaarden en alleenstaanden aangepaste woningen (kleinere appartementen) te voorzien dan in voorbije 10 jaren. En dit bijkomend aanbod moet bij voorkeur zo veel als mogelijk in de binnenstad en in mindere mate in de stadsrand gerealiseerd worden, niet in de buitenwijken noch in de dorpen.

Bij sommigen leeft de idee dat er in Sint-Truiden te veel appartementen gebouwd worden. Deze mening berust op een misvatting: de sterk verouderde en nog verouderende bevolking met veel alleenwonenden en het verschijnsel van de rotatie op de woningmarkt (ouderen verhuizen en laten een woning achter voor jongere generaties met kinderen veelal in de buitenwijken en de dorpen) worden uit het oog verloren.

Appartementen vertegenwoordigden in de voorbije 10 jaren 58% van het aantal bouwvergunningen voor nieuwe woningen in Sint-Truiden (61% in Vlaanderen). Voor de toekomst is rekening te houden met de groeiende trend van verhuizen op latere leeftijd. Het lijkt heel normaal dat appartementen ongeveer 2/3 van het aantal bijkomende woningen in Sint-Truiden zullen uitmaken. Het betreft vooral kleinere appartementen (één- en twee slaapkamers). Alleenwonenden zullen in het centrum en de stadsrand de helft van de bewoners uitmaken.

In een lage schatting waarin meer woningbouw in de buitenwijken en de dorpen wordt verondersteld en men ervan uitgaat dat 55 % van de woningen via appartementenbouw gerealiseerd worden, moeten er 950 appartementen bijkomen van 2022 tot het jaar 2040. In een hogere schatting gaat men ervan uit dat 2/3 in appartementen worden gebouwd die veelal in de stad zelf zijn gesitueerd; dus 1.152 bijkomende appartementen tussen 2022 en 2040.

Er moet dus rekening gehouden worden met een behoefte aan minimum 950 en maximum 1.152 bijkomende appartementen tussen 2022 en 2040, veelal te situeren in de binnenstad en de stadsrand.

Inzake mogelijkheden in de beschikbare ruimte geeft de samentelling van 'gebouwd en in realisatie in 2021 en 2022', en 'potentieel in gekende projecten en mogelijkheden' ruimte voor 1.016 appartementen in de binnenstad plus 621 in de stadsrand, samen ruimte voor 1.637 appartementen in totaal. Dit houdt geen rekening met bouwmogelijkheden op de veemarktsite en met de wettelijke toegelaten mogelijkheden in projectzones, die ruimer zijn. De cijfers betreffen niet zeker allemaal enkel appartementen. Daar staat tegenover dat er ook een beetje appartementenbouw zal zijn in de buitenwijken en de dorpen.

Conclusie: In vergelijking met de maximale behoefte van 1.152 appartementen van het jaar 2022 tot 2040 is er een overschot in de mogelijkheden op locaties in de binnenstad en de stadsrand. In 2040 zou er overschot aan ruimte zijn ten belope van 1.637 - 1.152 = 485 appartementen. Indien de maximale Vloer/Terrein indexen genomen worden die toegelaten worden in de RUP’s, is er in 2040 een overschot van 2.258 - 1.152 = 1.106 appartementen.

De Ruimtelijk UitvoeringsPlannen Binnenstad, Stationskwartier en Veemarkt

In de binnenstad werden projectzones voor de functie wonen aangeduid waarvan nog te realiseren zijn: Cicindriawijk, Technicum, Atheneum, Heilig Graf, Sint-Trudo-instituut in de Ridderstraat, en ook mogelijk de Minderbroeders-site.

In deze projectzones van de binnenstad samen met deze van Stationskwartier en Veemarkt zijn er veel meer lege plekken dan de behoefte aan appartementen over een periode van twintig jaren. In de berekening van de maximum Vloer/Terrein indexen is er zelfs bijna dubbel zoveel ruimte voor appartementen dan er behoefte zal zijn. Dit noopt tot zinnige onderhandelingen die leiden tot lagere aantallen dan op basis van de maximale V/T indexen. Anders dreigen er kraters te ontstaan in het stedelijk weefsel. Dit is kwalijker dan beschikbare gronden in de stadsrand ongebruikt laten. Is het ook mogelijk dat afspraken gemaakt worden over bepaalde gronden in de stadsrand dat deze nooit bebouwd worden?

Minstens 30 % à 40 % van de oppervlakte van lege of leegkomende plekken in de stad moet onverhard blijven en met groen ingericht worden. Het gebouwenvolume moet gelijk blijven of zelfs afnemen ten opzichte van de situatie voordien.

Technicum en stadspark

De gebouwen van het Technicum zijn juridisch geen beschermd monument. Deze moeten wel volgens vele Truienaren behouden worden, of toch grotendeels. De gebouwen van het vroegere gasthuis op de Vesten werden destijds behouden. Dit kan als voorbeeld dienen, evenals het behoud van de façade van de Manège.                                                                                                          Waar op deze site gebouwen gesloopt worden en waar de speelkoer omgevormd zal worden, moet men van de gelegenheid gebruik maken om flink wat plaats in te ruimen voor een uitbreiding van het stadspark.

De maximale Vloer/Terrein index volgens het RUP Binnenstad laat hier te veel woningen toe.

Assistentiewoningen voor hoogbejaarden

De Tuin der Broeders, de St-Anna Campus, de site van de Minderbroeders, en de site van het Ursulinenklooster zijn meest geschikt om woonvormen met zorg-aanbod voor (hoog)bejaarden te herbergen: rustige plekken in het midden van de stad, zeer centraal gelegen, bovendien herinnerend aan het verleden. 

Stoepen

De stoepen in de Plankstraat en van Stenaertberg en de Cartuyvelstraat verdienen speciale aandacht als voetgangersverbinding voor de toekomstige bewoners van Home Elisabeth, de St-Anna Campus en de site Heilig Graf naar de Markt.

Parkeren door de toekomstige werknemers op de St-Annasite zou best georganiseerd wordt op de veemarktsite, eventueel via een aantal voorbehouden parkeerplaatsen; anders moet men door straten van de binnenstad rijden.

In Vlaanderen in het algemeen zien we de vergrijzing toenemen. Dit brengt wijzigingen in het te voeren beleid mee ook en vooral op plaatselijk vlak. Een van de zaken die de aandacht verdienen van onze lokale beleidsvoerders, is de huisvesting voor ouderen. Dit is anders voor actieve senioren vanaf 65 jaar dan voor 80+ers die meer zorg nodig hebben en waarvoor er aangepaste voorzieningen binnen hun bereik moeten zijn.

In het vooruitzicht van hun oude dag hebben senioren meer dan in het verleden de neiging om een andere stek te zoeken, bij voorkeur in de binnenstad waar de voorzieningen zijn en ambiance.  Ze laten dan hun vorige ruimere woonst dikwijls met tuin achter voor jongere generaties, en dragen zo bij aan de rotatie en de verscheidenheid van het woningpatrimonium. 

Er schuilt een gevaar van de duale samenleving want de enen kunnen zich een aangepaste woning dichtbij de voorzieningen permitteren en de anderen niet. Aan het stadsbestuur om een goede mix te bewaren en gepast beleid te voeren.

Het structuurplan van Sint-Truiden geeft aan dat er vooral meer zorg-/aangepaste woningen en meer woningen voor kleine huishoudens nodig zijn, en dat de aanwezigheid van sociale huisvesting in de kernstad van groot belang is voor de leefbaarheid.

Statistiek Vlaanderen geeft in zijn bevolkingsvooruitzichten het volgende:

• De bevolking op leeftijd van 65+ zou vanaf 2023 tot 2040 toenemen met 2.592 personen of met 26,2 %; de bevolking zal dan voor een kwart uit 65+ers bestaan.
• De werkelijk bejaarde bevolking (80 +) zou in Sint-Truiden toenemen van 2.618 in 2023 tot 4.372 in 2040, d.i. met 1.754 personen (+ 67%).
•  De groep van de senioren en bejaarden kent veel alleenwonenden, waarvan veel die een vorm van zorg of assistentie behoeven. 

Er is een behoefte om in de periode veel meer aan ouderen en bejaarden aangepaste woningen bijkomend te voorzien dan in de voorbije 10 jaren. En dit bijkomend aanbod moet bij voorkeur zo veel als mogelijk in de binnenstad en in mindere mate in de stadsrand gerealiseerd worden. In de dorpen zal zich een gelijkaardige beweging naar appartementenbouw in de dorpskern voordoen doch vele malen kleiner.

De toeneming bij de groep van hoogbejaarden (+ 80) zal de markt creëren voor aangepaste woningen (vereenzaming vermijden is een uitdaging). Kleine woningen en zelfs kleine privatieve ruimtes aangevuld met collectieve ruimtes, assistentie en zorg in verschillende gradaties noopt tot innovatie, nl. niet alleen bricks (éénmalig) aanbieden maar ook care (voortdurend). Behalve het project op de St-Anna site is ook aanbod wenselijk vanuit privé-initiatief. Dit kan slechts georganiseerd worden in iets grotere projecten en liefst met beslotenheid, zoals denkbaar in het project ‘Tuin der Broeders’ en op de sites van de Minderbroeders- en Ursulinen-kloosters. Voer voor innovatieve project-ontwikkelaars.

Tevens zal de verhuizing van senioren aanleiding geven tot woningen die vrijkomen in de buitenwijken Nieuw Sint-Truiden, Guvelingen, Terbiest, Ordingen en in de dorpen. Bijgevolg wordt de taakstelling van bijkomende woningen voor jongere gezinnen verlicht. In de mate dat het aanbod van woningen voor oudere bewoners wordt gerealiseerd, zal de taakstelling aan nieuwe woningen voor jongere gezinnen eerder beperkt zijn.

Bouw appartementen versus eengezinswoningen

Blijkens de gegevens van de Vlaamse Administratie zijn in de periode 2014- 2023 in de gemeente St-Truiden (inclusief dorpen en buitenwijken) bouwvergunningen afgeleverd voor 1.135 appartementen tegenover voor 810 eengezinswoningen. In de voorbije jaren vertegenwoordigden appartementen dus reeds 58% van het aantal nieuwe woningen.

Laat ons er dus maar van uitgaan dat in de komende jaren het aandeel van appartementen en meer bepaald kleinere appartementen (één- en twee slaapkamers) verder zal toenemen, zeker tot 2/3 van het aantal bijkomende woningen.

De bouw van appartementen gebeurt bijna altijd door initiatief van project- ontwikkelaars, dus geen particulier initiatief. 

Voor de toekomst is rekening te houden met de groeiende trend van verhuizen op latere leeftijd. In 2021 werd in Knack vastgesteld dat een van de belangrijkste trends op de Belgische vastgoedmarkt is dat babyboomers verhuizen van een grote woning naar een appartement. Senioren kunnen zo hun vroegere woonplaats inruilen voor een locatie in het stadscentrum, waar alles op loopafstand is. Jonge gezinnen met kinderen maken gretig gebruik van het vrijgekomen aanbod. Want die woningen zijn meestal gelegen in de buitenwijken van de stad, zijn ruim, en hebben een tuin. Een golf van renovatie is het gevolg. 

In een onderzoek van het Steunpunt Wonen voor de Vlaamse Overheid wordt de rotatie op de woningmarkt als voordelig beschouwd zowel vanuit het woonbeleid als vanuit ruimtelijke ordening. Het rapport  stelt het volgende: “Een …. belangrijke groep … zijn 55-65 jarigen die verhuizen naar nieuwbouwappartementen, de zogenaamde slimfit-huishoudens. Een voordeel van dergelijke verhuisbeweging is dat de nieuwe woningen goed gelegen zijn (appartementen die kernversterkend werken in de stad). De verhuisbeweging van slimfit-huishoudens zorgt ervoor dat de grote woningen die ze achterlaten niet langer onderbezet zijn (de onderbezetting van woningen in Vlaanderen is bij de grootste van Europa).”

Deze vaststellingen leiden tot de these dat de verhuis-neiging van senioren moet aangemoedigd worden. De verhuis-neiging van actieve senioren gebeurt spontaan. Heel wat mensen die op oudere leeftijd verhuisd zijn naar een appartement geven aan dat ze dit eerder hadden moeten doen. De beslissing om te verhuizen is niet gemakkelijk, zeker niet op latere leeftijd. Indien men te lang wacht, komt het er vaak niet meer van ook al was het beter geweest.

Verhuizen van mensen die alleen vallen door het overlijden van de partner kan een duwtje in de rug gebruiken. Er zijn twee soorten actoren die voor dit duwtje kunnen zorgen: de lokale overheid, en de intermediairs op de woningmarkt.

Het stadsbestuur moet overwegen in het belang van vele senioren om hen en hun omstaanders te sensibiliseren voor de mogelijkheid om tijdig te verhuizen. De  communicatiekanalen van de stad en van het O.C.M.W. kunnen daarbij ingeschakeld worden. Deze aanbeveling neemt in de komende jaren aan belang toe naarmate de groep van oudere senioren toeneemt. Deze oplossing biedt meer mogelijkheden voor bewoners van de buitenwijken dan van de dorpen die moeilijker naar het stadscentrum verhuizen.

Indien de stad de communicatie in verband met de aanmoediging van rotatie op de woningmarkt daadwerkelijk wil ondersteunen, kan men zijn oor ook te luisteren leggen bij notarissen, die ervaring hebben met wat er speelt bij verkopen van huizen door verhuizende senioren.

Een tweede soort actoren wordt gevonden bij de intermediairs en de spelers op de woningmarkt: de immobiliën-agentschappen en de ontwikkelaars. Dezen zouden een omvattende dienst kunnen verlenen, waarbij senioren begeleid worden bij de beweging om te verhuizen naar een appartement én om hun huis te koop te stellen.

De kern

Rotatie op woningmarkt omarmen

• Babyboomers verhuizen naar appartement in centrum
• en laten huis vaak in buitenwijk, ruim, met tuin, aan jong gezin met kinderen
• Sommigen wachten te lang
• Aanmoedigen bij alleen vallen na overlijden van partner
• Stadsbestuur kan sensibiliseren
• Communicatiekanalen van stad en OCMW gebruiken
• Ook immobiliënkantoren en ontwikkelaars

Er zijn vele voorbeelden in binnen- en buitenland van geslaagde herbestemmingen van kerken en kloosters. Zo is er een boerenmarkt in Sint-Amands, de Dominicanenboekhandel in Maastricht, een feestzaal in Brugge, het Kruisherenhotel in Maastricht, een woonzorgcentrum met restaurant in de kerk in Leuven, ....

In het artikel over wonen voor senioren wordt vooruitgeblikt op een aanzienlijke taakstelling voor de groep van hoogbejaarden met verminderde mobiliteit en risico op eenzaamheid. Een wooncampus voor min of meer zelfstandig wonen voor ca 45 hoogbejaarde (80+) alleenstaanden of koppels zou goed passen in de gebouwen van het Minderbroeder-klooster. Het zou gaan om kleinere privatieve delen naast aandacht voor collectieve delen en met de nodige faciliteiten en zorg- aanbod.

Voordelen van deze locatie zijn: midden in de stad, besloten, met tuin met historische betekenis. Naast het project van de site St-Anna (de schop is nog steeds niet definitief in de grond ...) is er blijkens de demografische vooruitzichten zeker behoefte aan zulk project, in publiek of privaat initiatief. Verscheidenheid slaat naast privaat of publiek ook op meerdere locaties in de binnenstad. De beleidsdoelstelling i.v.m. eenzaamheid zou reeds in hoge mate verwezenlijkt worden via een infrastructurele maatregel.

De omvorming van het Clarissenklooster in Hasselt is een voorbeeld van dicht bij.

Is het stadsbestuur het eens is met de specifieke woonbehoeften die voortvloeien uit de demografische vooruitzichten voor de hoogbejaarden-populatie in onze stad? Zo ja, dan kan het stadsbestuur faciliteren dat dit zou worden gerealiseerd volledig door nieuwbouw of door gebruik te maken van het bestaand patrimonium. Het belang van bestaand patrimonium kan niet genoeg benadrukt worden voor deze doelgroep: herkenbaarheid van dingen van vroeger speelt een belangrijke rol.